Ana Menü Katmülkiyeti.Com

[move][glow=red,2,300]BU KONUYA AİT YAZILI METNİ EKTE WORD DOSYASI OLARAK BULABİLİRSİNİZ.[/glow][/move]
[move][glow=red,2,300]LİNKE TIKLAYINIZ... Linklerin Görülmesine İzin Verilmiyor Üye ol Veya Giriş Yap [/glow][/move]


634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanması, uygulamada karşılaşılan sorunlar acaba 5711 sayılı kat mülkiyeti kanunu ile ortadan kalkmıştır.

Şimdi bunu incelemek için 2005 yılında  ; 5711 Sayılı Kanunun görüşmelerine ışık tutmak üzere ;


634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanması, uygulamada karşılaşılan sorunlar ve çözüm önerileri" konulu bir araştırma yapılması görevi, Teftiş Kurulu Başkanlığının 03.02.2005 tarihli ve 9604-562 sayılı, 30/05/2005 tarihli ve 2414 sayılı, 01/06/2005 tarihli ve 2470 sayılı görev emirleri ile tarafımıza verilmiştir.


Müfit ÜREYEN            Şadi ÜSTÜN                   Recep Sedat TURGUT
Başmüfettiş                   Başmüfettiş                     Başmüfettiş

'in hazırlamış oldukları raporu yayınlıyoruz. Sonra üzerinde yorumlar yapabiliriz.

BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIGINA
(Teftiş Kurulu Başkanlığı)


1. GİRİŞ :

"634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanması, uygulamada karşılaşılan sorunlar ve çözüm önerileri" konulu bir araştırma yapılması görevi, Teftiş Kurulu Başkanlığının 03.02.2005 tarihli ve 9604-562 sayılı, 30/05/2005 tarihli ve 2414 sayılı, 01/06/2005 tarihli ve 2470 sayılı görev emirleri ile tarafımıza verilmiştir.

2. KONU :

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanması, uygulamada karşılaşılan sorunlar ve çözüm önerileri, Araştırma Raporumuzun konusunu oluşturmaktadır.

3. ARAŞTIRMA VE DEGERLENDİRME :

3.1- Kavramlar:

Kat Mülkiyeti: Kat Mülkiyeti Kanununa göre, kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapının başlı başına ve ayrı ayrı kullanılmaya elverişli olan bölümleri üzerinde malikleri tarafından kurulan bağımsız mülkiyet haklarıdır. Diğer bir ifadeyle kısacası, bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır.

Anagayrimenkul: Kat mülkiyetine konu olan taşınmaz malın bütününe denir. Örneğin iş hanı, apartman gibi.

Anayapı: Taşınmaz malın, yalnız esas yapı kısmına denir. Bir yapının temelden başlayarak bütünü anlaşılmalıdır.

Bağımsız Bölüm: Anataşınmaz malın, ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan ve Kat Mülkiyeti Kanununa göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümüdür.

Eklenti: Bir bağımsız bölümün dışında olan ve doğrudan doğruya o bölüme ayrılmış olan yerlerdir.

Kat Maliki: Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına sahip olan kişidir. Gerçek kişiler hak sahibi olabileceği gibi tüzel kişiler de olabilir.

Ortak Yerler: Anataşınmazın bağımsız bölümleri dışında kalıp, koruma ve ortaklaşa kullanma ve faydalanmaya yarayan yerlerdir. Örneğin bir apartmanın kalorifer kazanı, merdivenleri giriş kapısı.

Kullanma Hakkı: Ortak yerlerdeki faydalanma hakkıdır.

Kat İrtifakı: Bir arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak ve yapılmakta olan bir yapının bağımsız bölümleri için o arsa maliki veya ortaklar tarafından kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir. Bu hakka sahip kişiye de kat irtifakı sahibi denir.

Arsa Payı: Bağımsız bölümlere ayrılan ortak mülkiyet haklarına arsa payı denir.

Sözleşme: Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede denir.

3.2- Kat Mülkiyeti Hakkında Genel Bilgiler:

Toplumsal gereksinim sonucu ortaya çıkan ve yasal düzenleme ile hukuki bir müessese haline gelen kat mülkiyetinin, günlük yaşantı içine iyice yerleşmiş olduğu görülmektedir.

Kat mülkiyeti, İkinci Dünya savaşından sonra gerek ülkemizde gerekse yabancı ülkelerde şehirlerin kalabalıklaşması sonucu ortaya çıkan konut ve işyeri ihtiyacını karşılamak amacıyla düzenlenmiş bir hukuki müessesedir. Özellikle arazilerin büyük değer kazanması ve inşaat masraflarının yükselmesi, bireylerin arz ve üstündeki yapıya tek başına sahip olmalarına imkan vermeyecek duruma gelmesiyle, kat mülkiyetine olan gereksinim, her geçen gün kendini daha şiddetli bir şekilde duyurmaya başlamış ve bunun üzerine bu konuda pek çok çareler ileri sürülmüştür. Bu çarelerden biri olarak ortaya atılan müşterek mülkiyet-irtifak sistemi oldukça yaygın bir uygulama alanı bulmuştur. Bu sistemde, bir gayrimenkulün müşterek maliklerinden her biri lehine binanın bir katından, dairesinden veya bağımsız bölümünden münhasıran yararlanmak üzere Medeni Kanunun 753. maddesine dayanarak bir irtifak hakkı tesis edilmekteydi.

Kanun koyucu, uygulamadaki gelişme karşısında, 06.01.1954 tarih ve 6217 sayılı Kanunla Tapu Kanununun 26. maddesini değiştirerek, müşterek mülkiyet irtifak sistemine kanuni bir düzenleme getirmeye çalışmıştır.

Ne var ki, ileri sürülen çarelerin yetersizliği karşısında, kat mülkiyeti ihtiyacını karşılayacak etraflı bir kanuni düzenlemeye duyulan gereksinim üzerine, 23.06.1965 tarihinde kabul edilen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 02.01.1966 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunu, bir arsa üzerinde yapılacak ve kat mülkiyeti tesis edilecek bir yapı için, önceden o arsanın maliki ve ilerideki ortak malikleri arasında irtifak hakkı kurulmasını öngörmüştür. Asıl malik ve ortak olacak malikler arasında önce "arsa payına" bağlı bir kat irtifakı kurulmakta, yapı tamamlandıktan ve iskan izni alındıktan sonra tapu dairesine her bir ortağın veya tüm ortakların yapacağı müracaat üzerine bu kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilmektedir. Kat Mülkiyeti Kanununda getirilen bu tür hükümlerle, yapı piyasasında birden çok küçük sermayenin bir araya gelerek inşaat yaptırmaları yasal güvence altına alınmıştır.

Kat Mülkiyeti Kanununun ilginç özelliği, mekansal düzenlemede fiziksel çevre ile çakışan bir toplumsal birim önermesi ya da sosyal içeriği olan bir fiziksel birim tanımlamasıdır. Bir yandan yapılan fiziksel birimler ve alt birimler olarak tanımlanıp, bireylerin bu birimlerle ilgili hak ve sorumlulukları saptanırken, öte yandan da mekanda bir araya gelen bireylerin belli biçimde örgütlenip, bu örgütün işlerliği güvenceler altına alınmaya çalışılmaktadır. Yapıların yönetim kurullarının kuruluş biçiminden, toplanma zamanlarına, defter tutulmasına kadar çoğu yönetim konusu inceden inceye düzenlenmiştir.

Kat mülkiyeti rejiminde ferdi mülkiyetin esas olduğu, ortak ve toplu mülkiyetteki tasarruf ve yönetim kolaylığının bulunmadığı, kurulması oldukça kolay olan bu mülkiyette asıl güçlüklerin yönetimle başladığı görülmektedir.

Ana gayrimenkulün bakım ve yönetim giderlerinin (yakıt fiyatları, müşterek elektrik ve su paraları, kapıcı ve kaloriferci ücretleri, sosyal sigorta primleri v.b.) giderek artması sonucunda, kat malikleri arasında ödemeden doğan anlaşmazlıklar ve bitmeyen çekişmeler ortaya çıkmaktadır.

Kat maliklerinin "sözleşme" niteliğindeki yönetim planına genellikle uymamaları sonucu ortaya çıkan çok sayıda sorun, mahkemelere intikal etmiş, kanun hükümlerine ve sözleşmeye saygı gösterenlerin uğradığı haksızlıklar artmıştır. Bunun üzerine, 1983 yılında 2814 sayılı Kanunda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun ondört maddesi değiştirilerek borcunu ödemeyen kat maliklerinin gecikme tazminatı ödemeleri esası getirilmiş ve denetim usülleri konulmuştur. Ancak sonraki yıllardaki uygulamalarda da, sorunların ortadan kalkmadığı anlaşılmaktadır.

Çoğu zaman, mimarların katkısı olmadan kalfa elinden çıkmış beton bloklar arasında, güneşsiz, çiçeksiz, kasvetli binalarda yaşamak azabı yanında, birbirini tanımayan, huyu-suyu, görgüsü, karakteri, tahsili, mizacı değişik, bir çoğu sevgi ve saygı bilmeyen insanların bir çatı altında zorunlu komşuluk yapmaları da katılınca ve "ev alma komşu al" atasözümüzün tatbiki imkanı da kalmayınca, Mevlana'nın dediği gibi "insanlar var yakında birbirinden uzak" duruma düşülmüş, mevzuatı bilmeyen, hukuki kaidelere riayet etmeye ihtiyaç görmeyen, ilgisiz ve kötü niyetli kişiler, gelirlerin tahsilindeki güçlükler, sarfiyattaki laubalilikler ve suistimaller yüzünden "kat mülkiyeti" çekilmez hale getirilmiştir.

3.3- Kat Mülkiyeti Kanununun Değerlendirilmesi:

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 23.06.1965 tarihinde kabul edilmiş, 02.07.1965/12038 tarih ve sayılı Resmi Gazetede yayınlanmış, 02.01.1996 tarihinde de yürürlüğe girmiştir.

Daha sonraki yıllarda;

09.05.1969/13194 gün ve sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 02.01.1969/1166 tarih ve sayılı Kanun, 14.04.1983/18018 gün ve sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 13.04.1983/2814 tarih ve sayılı Kanun, 25.06.1985/18792 gün ve sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 10.06.1983/3227 tarih ve sayılı Kanun, 13.02.1991/20785 gün ve sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 11.02.1991/431 sayılı Kanun Hükmünde Kararname, 11.02.1992/21139 gün ve sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 05.02.1992/3770 tarih ve sayılı Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklikler yapılmıştır.

Kat Mülkiyeti Kanunu sekiz bölümden oluşmaktadır. Maddeler halinde değerlendirilmesi aşağıda yapılmıştır.


3.3.1- Birinci Bölümün Gerekçesi
Genel Hükümler başlığını taşıyan bu bölümde, önce kat mülkiyetine ve kat irtifakına ait genel kaide konulduktan sonra, bu Kanunda geçecek olan bütün kavramlar ikinci maddede tarif edilmiş, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği, kat mülkiyetine konu olan ana gayrimenkuldeki ortak yerlerin durumu ve gayrimenkulün müstakil mülkiyete konu olan bölümleriyle arsa payı, ortak yerler ve eklentiler arasındaki bağlantılar ve nihayet ortaklığın giderilmesi ve öncelikle satınalma (şuf'a) hakkı düzenlendikten sonra, genel kanunlardaki hükümlerin kat mülkiyetinde hangi ölçüde uygulanabileceği ayrıca belirtilmiştir.

Mevcut bir binanın başlıbaşına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyete –bu bölümler ister kat, ister daire, ister oda ve mağaza olsun- halk arasında ve hukuk doktrininde yerleşmiş olan bir deyimle (kat mülkiyeti) denilmiş ve henüz üzerine bina yapılmamış olup da kat mülkiyeti esasına göre bina yapılmak için bir arsanın ortak maliklerinin kurdukları haklara (kat irtifakı) adı verilmiştir. Kat irtifakı kurulurken esas alınan kat değerinin, binanın kat mülkiyetine çevrilmesi halinde aynen muhafaza edilmesi tabii bulunmuştur.

Şunu önemle belirtmek gerekir ki, bu tasarı (arsa payı) mihveri üzerine düzenlenmiştir; zira bütün masraf ve yükümler kat maliklerinin sahip oldukları (arsa payı) oranlarına göre ayarlanmıştır. Bu hususta, katlara kıymet takdir edilerek masraf ve yükümler için bu kıymeti esas almak, içinden çıkılmaz anlaşmazlık, güçlük ve hatta suistimallere sebep olacağından, (arsa payı) esas alınmıştır.

Bir kanunun gereği gibi ve pürüzsüz olarak uygulanabilmesi için, her şeyden önce o kanunla düzenlenmek istenen münasebetlere ait kavramların, açıkça ve hiçbir karışıklığa meydan vermeyecek surette belirtilmesi zaruri olduğundan, tasarının ikinci maddesindeki tariflerle beşinci ve altıncı maddelerindeki bağlantıların tasarıda yer alması gerekli ve faydalı görülmüştür.

A) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı:

I-Genel kural:
Madde 1 - Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.

Açıklama:

Kanunun birinci maddesinde kat mülkiyeti ve kat irtifakı tanımlanmıştır. İlk fıkrada kat mülkiyeti, ikinci fıkrada kat irtifakından söz edilmektedir.

Bir binada kat mülkiyeti kurulabilmesi için binanın tamamlanmış olması, binanın kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bağımsız bölümlerinin bulunması ve binanın kargir olması gerekir.

Konuyla ilgili olarak, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nce; "Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 197/10 sayılı genelgesi uyarınca, günümüzde kat irtifaklarında sanki kat mülkiyetine geçmiş bir bağımsız bölüm gibi kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmektedir. Kanunda olmamakla birlikte bu tescil şekli uygulamayı oldukça rahatlatmıştır." şeklinde görüş bildirilmiştir.

Kat İrtifakı" ile "Kat Mülkiyeti" kavramları arasındaki farklar:

1- Kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapıda kurulabilir. Kat irtifakı ise, yapılmakta veya ileride yapılacak bir binanın bölümleri üzerinde kurulan bir ayni haktır.

2- Kat mülkiyeti bağımsız olarak alınıp satılabilir. Kat irtifakı ise, ancak arsa paylarının satılması ile el değiştirebilir.

3- Kat mülkiyeti, tapuda bağımsız bir sayfaya tescil edildiği halde, kat irtifakının tescili genel kütükteki sayfaya umumi hükümlere göre yapılır. Kat mülkiyeti için (kat mülkiyeti kütüğü) vardır.

4- Gerek kat mülkiyeti, gerekse kat irtifakı, arsa payı esasına göre kurulmuş bir sistem olup, her ikisinin de arsa payının, bölümün kıymetine oranlı olarak hesap ve tescil edilmesi gereklidir.

Yargı Kararları:

- Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasını kabul eden davalı, kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla asansörden yararlanmadığını ileri sürerek, gideri ödemekten kaçınamaz. (Y.H.G.K., 20.12.1972 gün 969/5-1243 E., 1494 K.).

- Birçok parsel üzerinde yapılan yapılarda kat mülkiyeti hükümleri uygulanmaz. Bu nedenle oluşturulan kurul kat malikleri kurul kararları için, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanmaz.

Yukarıda belirtilen nedenlerle, genel hükümler uygulanacağından, görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. (Y.18.H.D. 02.04.1998 gün, 1998/1958 E., 1998/3508 K.).

- Bağımsız bölümleri kooperatif adına kayıtlı bulunan ferdi mülkiyete geçilmemiş ana gayrimenkuldeki yönetim uyuşmazlıklarında, Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanmaz. (Y. 18. H.D., 06.05.1993 gün, 1993/3156 E., 1993/6039 K.)

- Kat mülkiyeti, tek bir parsel üzerindeki yapı veya yapılarda kurulabilir. Birden çok parsel üzerinde, kat mülkiyeti kurulamaz. (Y. 18. H.D., 17.12.1992 gün, 1992/12129 E., 1992/12787 K.).

II - Tarifler:

Madde 2 - Bu kanuna göre :
a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);
b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı);
c) (Değişik: 13/4/1983 - 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi);
d) Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı);
e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (Sözleşme);
Denir.

Açıklama:

Bu maddede, kanunda geçen kavramların anlamı gösterilmektedir.

Esas yapıya anayapı denmektedir. Bu parsel içinde bulunan muhtelif binalarda da kat mülkiyeti kurulması caizdir.

İkinci maddenin (c) fıkrasına 2814 sayılı Yasa ile "veya birden çok" ibaresi eklenerek kat mülkiyetinde dikey mülkiyet sistemi yanında yatay mülkiyet sistemi de getirilmiştir.

Buna göre, dikey bir yapının katları arasında kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulabileceği gibi, aynı arsa üzerinde yatay biçimde yan yana yapılan yapılarda da kurulabilir.

Yargı Kararları:

- Birden çok parsel üzerinde kurulu sitede, anlaşmazlıklar genel hükümlere göre çözümlenir. (Y. 18. H.D., 20.09.1995 gün, 1995/8165 E., 1995/8939 K.).

- Birden çok parsel üzerinde yapılmış sitede kat mülkiyeti hükümleri uygulanmaz. (Y. 18. H.D., 14.09.1995 gün, 1995/7850 E., 1995/8685 K.).

- Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ancak kat mülkiyeti (veya kat irtifakı) kurulmuş olan taşınmazlarda uygulanır. (Y. 18. H.D., 12.06.1995 gün, 1995/6092 E., 1995/6954 K.).

- Birkaç parsel üzerinde kurulu sitenin yönetimi konusunda taraflar arasında bir sözleşme bulunduğunda, dava bu nedenle reddedilemez. Genel hükümler çerçevesinde görülür. (Y. 18. H.D., 24.11.1994 gün, 1994/13287 E., 1994/15116 K.).

- Bağımsız bölüme el atılarak ortak yer niteliğindeki tesisler yapılamaz. (Y. 5. H.D., 5.4.1982 gün, 2484 E., 3279 K.).

III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:
Madde 3 –
Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
Değişik: 13/4/1983 - 2814/2 md.) Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine, bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.

Açıklama:

Maddede, kat mülkiyetinin niteliğinden söz edilmektedir. Bu maddeye göre, kat mülkiyeti; müstakil bölüm, ortak yerler, eklentiler ve arsa payından oluşan özel bir mülkiyet şeklidir.

Arsa payı, bağımsız bölümün kat irtifakı kurulması doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilmişse, o tarihteki değeri ile oranlı olarak tespit edilmesi lazımdır. Büyüklük, küçüklük, nitelik farkları rol oynamaz. Bazen 10 m2'lik bir dükkan 100 m2'lik bir binadan daha kıymetli olabilir. Bu durumda dükkanın alanı küçük olmakla beraber, arsa payı oranı fazla olacaktır.

Çok kez inşaat yapanlar, arsa paylarını değerlerine göre saptamadıklarından, uygulamada uyuşmazlıkların çıktığı görülmektedir. Bu gibi durumlarda, arsa payının düzeltilmesi gerekir. Bu da iki yolla gerçekleştirilebilir.

1. Anlaşma ile düzeltme: Bütün ortakların oybirliğiyle, arsa payında yapılan yanlışlık düzeltilebilir.

2. Kazai yolla düzeltme: Ortaklar anlaşamadıkları takdirde, mahkemeye başvurmak suretiyle arsa paylarının düzeltilmesini isteyebilirler.

Yargı Kararları:

- Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak verilip verilmediği, taşınmazın kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki niteliklerine ve konumuna göre belirlenir. (Y. 18. H.D., 7.7.1998 gün, 1998/5277 E., 1998/8427 K.).

- Arsa paylarının, bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı değilse, her zaman yeniden düzenlenmesi için dava açılabilir. Yönetim planının değiştirilmesi, öncelikle kat malikleri kurulunda görüşülür; doğrudan açılan dava üzerine hükümleri iptal edilemez. (Y. 18. H.D., 26.5.1998 gün, 1998/4906 E., 1998/6149 K.).

- Bağımsız bölümlere yalnız metrekare üzerinden değer biçilmesi doğru değildir. Değere katkısı olan diğer unsurlar da göz önüne alınmalıdır. (Y. 5. H.D., 30.1.1984 gün, 746 E., 628 K.).

IV - Ortak yerler:
Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları,antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri,kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su,havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Açıklama:

Bu maddede ana gayrimenkulün ortak yerleri ikiye ayrılmıştır.

1- Sözleşme ile belirtilen ortak yerler: Maddenin birinci fıkrasında gösterilmiştir.

2- Kanunda belirtilen ortak yerler: Maddenin ikinci fıkrasında üç bent halinde gösterilmiştir.

Ortak yer kapsamına girecek kısımların, kat malikleri tarafından sözleşme ile tespit edilmesi mümkündür. Ancak, her haliyle müstakil bölüm kapsamına girmeyen yerler sözleşme ile ortak yerler kavramından çıkarılamazlar. Yani maddenin a-b-c bentlerinde yazılı yerler ve şeyleri ana taşınmaz mal ile ilişkileri devam ettiği sürece ortak yer veya şey hali değiştirilemez.

Yargı Kararları:

- KMK'na göre ana taşınmaz; binası ve arsası ile bir bütündür. Bağımsız bölümler dışındaki tüm yerler ortak yerlerdendir. (Y. 18. H.D., 10.9.1997 gün, 1997/8336 E., 1997/7607K.).

- Tüm kat maliklerinin oybirliği olmadıkça, ana taşınmazın ortak yerlerinde tadilat ve inşaat yapılamaz, yapının dış görünüşü değiştirilemez, bağımsız bölümlerin içerisinde yapıya zarar verecek tadilat yapılamaz. KMK'na göre ortak yerler de olarak tanımlanan yerler de göz önünde bulundurulmalıdır. (Y. 18. H.D., 8.10.1996 gün, 1996/7360 E., 1996/8323 K.).

- Tüm paydaşların onayı alınmadan ve proje değişikliği yapılmadan, kapıcı dairesinin, arsa payı da ayrılmak suretiyle bağımsız bölüm olarak tapuya tescili yasaya aykırıdır. (Y. 18. H.D., 27.5.1995 gün, 1995/6799 E., 1995/7639 K.).

B) Bağlantılar :
I - Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı:
Madde 5 - Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yolu ile de geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.
Anagayrımenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.
Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.
Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.

Açıklama:

Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yolu ile geçmesi halinde; ona bağlı arsa payı da birlikte geçer. Bu kişi, arsa payı ile kat mülkiyetini ayırarak ayrı ayrı tasarruf edemez. Örneğin, arsa payını satıp bağımsız bölümü satışın dışında bırakamaz.

Karşılığında bağımsız bölüm gösterilmemiş bir arsa payı olamaz. Bir yapıda karşılıksız arsa payı bırakılamaz. Böyle bir arsa payı bırakılmışsa iptali için dava açılır. Dava sonunda kayıt iptal edilerek, bütün bağımsız bölüm maliklerine arsa payı oranında dağıtıldıktan sonra arsa payı oranında bunlara da malik olur ve bunları kullanır.

Yargı Kararları:

- Ortak yerlere arsa payı ayrılmaz ve ortak yerler özel mülkiyete konu olamaz. (Y.H.G.K. 9.6.1971 gün, 969/1-689 E., 359 K.)

II- Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı:

Madde 6 - Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur.
Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir.
Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.
Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş,kayıtlanmış veya kiralanmış olur.

Açıklama:

Kanunun 6. maddesinde, bağımsız bölümlerle, eklenti ve orta yerler arasındaki bağlantılar gösterilmiştir.

Yargı Kararları:

- Bağımsız bölüme eklenti olarak kayıtlı bahçenin bir bölümü, o bağımsız bölüm malikinin malı olur. Bu nedenle, eklenti şeklinin iptaline karar verilemez. Ancak anayapının belediyece onaylı projesine aykırı olarak havuz ve duvar yapılamaz. (Y. 18. H.D., 25.5.2000 gün, 2000/5637 E., 6514 K.).

- Mimari projeye göre, bağımsız bölümün beyanlar hanesine tescil edilmiş eklenti, malikin rızası olmadıkça başka bir bağımsız bölümün eklentisi olarak tescil edilemez. (Y. 18. H.D., 7.7.1992 gün, 1992/5999 E., 1992/6766 K.).


C) Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi ve öncelikle satınalma (Şüf'a) hakkı:
I - Ortaklığın giderilmesi:
Madde 7 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez.
Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.

Açıklama:

Kat mülkiyetinde veya kat irtifakında ortaklığın, giderilmesi davası açılamaz. Zira arsa payı bir kata bağlanmıştır. Bağımsız bölüm halini almıştır. Ancak, bağımsız bölüm için ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Zira bağımsız bölüm, birkaç kişinin veya ölüm nedeniyle birkaç mirasçıya intikal etmiş paylı durum ortaya çıkmış olabilir. Bu gibi hallerde, şuyuun giderilmesinde kanuni bir sakınca yoktur. Kat irtifakında da durum aynıdır.

Yargı Kararları:

- Kat mülkiyeti veya kat irtifakına tabi olan taşınmazın tamamı için ortaklığın giderilmesi istenemez. (Y.H.G.K. 4.10.1978 gün, 1977/6-261 E., 1978/785 K.)

- KMK'nın 7. maddesine göre kat mülkiyeti ve kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Ancak bağımsız bölümde birkaç kişi ortak ise kendi aralarında ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. (Y. 18. H.D., 15.4.2003 gün, 1963 E., 3069 K.).

II- Öncelikle satınalma hakkı:
Madde 8 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya, kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.
Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler.
Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.

Açıklama:

Maddenin birinci fıkrasına göre, bağımsız bölümlerin birinin veya kat irtifakına bağlanmış arsa payının satılması halinde, diğer bağımsız bölüm maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin şuf'a hakları yoktur.

Bağımsız bölümün paydaşları ise, kendi bölümleri için şuf'a hakkına sahiptirler.

Ancak bu maddenin aksi, sözleşme ile kararlaştırılabilir.

D) Genel hükümlerin uygulanma alanı:
Madde 9 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır.



Açıklama:

Bu maddeyle, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmaz mallarda ihtilaf halinde uygulanacak hükümlerin sırası gösterilmiştir.

Buna göre, birinci sırada gösterilen hüküm varsa ikinci sıra uygulanamaz. Ancak, kanunların emredici hükümleri göz önüne alınacak, gerek kütük, gerekse sözleşme veya yönetim planında emredici hükümlere aykırı hüküm konmuşsa bunlar geçersizdir. Buna aykırı yönetim planındaki hüküm tapuya tescil edilmiş olsa bile uygulanmayacaktır.

Yargı Kararları:

- Ortak yer kiraya verilmesi konusunda yönetim planında ve Kat Mülkiyeti Kanununda özel bir düzenleme bulunmadığına göre, uyuşmazlığın çözümünde anılan Kanunun 9. maddesi gereği Medeni Kanunun ortak mülkiyete ilişkin hükümleri uygulanır. (Y. 18. H.D., 13.10.1994 gün, 1994/9450 E., 1994/12132 K.).

3.3.2- İkinci Bölümün Gerekçesi
Bu bölümde, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının kurulmasına ait hükümler gösterilmiştir.

Kat mülkiyeti, ortak arsadaki paya ve anagayrimenkulün ortak yerlerine bağlı olan ve Medeni Kanundaki mülkiyete kıyasla özellikler gösteren bir mülkiyet nev'i olduğu ve nitelik bakımından çok çeşitli anlaşmazlıklara konu olabileceği için, bunun daha başlangıçta, yani kuruluşunda sağlam esaslara dayandırılması zaruridir. Bu noktayı göz önünde bulunduran tasarı, bu hususta teferruatlı ve esaslı hükümler koymuş ve kat mülkiyetinin tesciline mahsus bir (Kat mülkiyeti kütüğü) tesis etmiştir. Bir kimse apartmanının bir dairesini veya iş hanının bir odasını satmak isterse, önce o apartman üzerindeki mülkiyetini, bu kanundaki şekil ve şartlara göre (kat mülkiyeti)ne çevirtmek ve onu (kat mülkiyeti kütüğü)ne tescil ettirmek zorundadır. Böylece genel mülkiyete ait kütük defterleriyle kat mülkiyeti kütüğü birbirinden açık bir şekilde ayrılmıştır. Böyle yapılmazsa, genel kütükler üzerinde her bağımsız bölüm için işlenecek kat mülkiyeti kayıtları birbirine karışacak, bu durum, gerek kişileri ve gerek tapu kütüğünün yanlış tutulmasından doğan zararları, Medeni Kanunun 917. maddesine göre tazminle yükümlü olan Hazineyi büyük zararlara uğratacak, mahkemelerimizi de bu anlaşmazlıklardan doğan davalarla beyhude yere işgal edecektir. Bu sebeple kat mülkiyetinin, buna mahsus olan ayrı bir kütüğe tescil edilmesi zaruridir. Bu tescil yapıldıktan sonra genel kütüğün hangi sayfasından buraya nakil yapıldığı işaret olunarak ve genel kütüğe de kat mülkiyeti kütüğünün sayfası yazılarak, ilgili gayrimenkulün her iki kütükteki kayıtları arasında bağlantı sağlanacak ve böylece genel kütükteki sayfa kapatılıp ondan sonraki işlemler kat mülkiyeti kütüğü üzerinde yapılacaktır.

Kat mülkiyeti kütüğünün kurulması için gereken belgeler tasarının 12. maddesinde gösterilmiştir. Bu belgelerin hepsi ileride kat mülkiyeti bakımından çıkması muhtemel anlaşmazlıkları önlemek ve kolayca çözümlemek için düşünülmüştür. Anagayrimenkulün genel taksimat planından başka bir de cephelerinin tasdikli fotoğrafı ve ayrıca her müstakil bölümün arsa payı oranını ihtiva eden ve iç taksimatını gösteren planı ve ayrıca her müstakil bölümün kat, daire, oda ilh... gibi nev'ini ve bunun numarasını gösteren bir liste ve nihayet anagayrimenkulün yönetim tarzını düzenleyen ve kat maliklerince imzalanan bir yönetim planı verilmedikçe kat mülkiyeti kurulmasına müsaade olunmayacaktır. Gerçi yönetim planının sonradan da düzenlenebileceği ve binaenaleyh kat mülkiyetinin kuruluşu sırasında mevcudiyeti zaruri bir belge olmadığı düşünülebilirse de, yönetim planı alınmadan kat mülkiyetinin kurulmasının çok büyük mahzurları vardır. Zira kat mülkiyeti kurulduktan sonra kat malikleri toplanıp bir yönetim planı yapmazlarsa, kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün yönetiminden çok çeşitli anlaşmazlıklar doğacak ve mahkemeler bu yüzden açılan dosyalarla dolup taşacaktır. Bu sebeple kat mülkiyetinin kuruluşu sırasında yönetim planı verilmesi bir kuruluş şartı olarak kabul edilmiştir. Bu yönetim planı bir kuruluş belgesi olarak verilmeli ve bu tapudaki evrakı müsbite arasında bulunmalıdır ki, bir kat veya daireyi veya bir başka bağımsız bölümü sonradan iktisap edenler de yönetim planı hükümlerini bilsinler ve onunla bağlı olsunlar. Böyle yapılmazsa, yukarıda belirtilen mahzurlar, kat mülkiyetinden beklenen faydayı ortadan kaldırır.

A) Genel kural:
Madde 10 - Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.
Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla bölüm, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.
Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca veya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır.
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.

Açıklama:

Kat mülkiyetinin kuruluşu iki yolla gerçekleşir:

1- Resmi senetle kat mülkiyetinin kuruluşu: Taraflar arasında resmi senet düzenlenip bunun tapuya tescili ile kat mülkiyeti doğar. Bu senet, bütün kat maliklerinin dilekçeyle müracaatları üzerine tapu memuru tarafından düzenlenir. Noter böyle bir senet düzenlemişse bu geçersizdir.

2- Kazai yolla kat mülkiyetinin kuruluşu: Kat mülkiyetine konu olabilecek bir taşınmaz malın paydaşlarından birisinin, ortaklığın giderilmesi için mahkemeye açacağı dava ile de kat mülkiyeti kurulabilir. Bunun için ortakların iştiraki şart değildir. Ancak bunun için;

a) Her paydaşa birer bağımsız bölümün isabet etmesinin mümkün olması,
b) Kanunun 12. maddesinde yazılı belgelerin ibraz edilmesi,

Gerekir.

Yargı Kararları:

- Mahkemenin, 634 sayılı Yasanın 50. maddesindeki özellikleri taşıyan taşınmaz mal mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesi için gerekli belgeleri tamamlattırdıktan sonra yasal bütün şartların oluştuğunu belirleyerek davayı kabul etmesi gerekirken, bazı gerekçelerle istemi reddetmesi doğru değildir. Kat mülkiyetine geçişte bütün maliklerin muvafakatı aranmaz. (Y.H.G.K. 27.12.1989 gün, 1989/6-532 E., 1989/682 K.).

- Kat mülkiyetine geçilmek suretiyle ortaklığın giderilmesi davalarında istek olduğu takdirde, asıl olan aynen taksime karar vermektir. Taksim kabil değilse, satış sureti ile ortaklığın giderilmesi gerekir. (Y. 18. H.D., 4.3.2003 gün, 76 E., 1524 K.).

- Kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verebilmek için, bağımsız bölüm adedinin en az paydaş sayısına eşit olması gerekir. Taşınmaz üzerinde mütemmim cüzü varsa, bedelleri takdir edilerek oran kurulmak suretiyle bedelleri paydaşlara verilir. (Y. 18. H.D., 28.5.2001 gün, 2001/4606 E., 5272 K.).

B) Kat Mülkiyeti Kütüğü:
Madde 11
Kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak (Kat mülkiyeti kütüğü) ne tescil olunur, bu kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.
Kat irtifaklarının tescili kat mülkiyeti kütüğüne yapılmayıp, bu kanunda yazılı ilgili hükümler gözetilmek şartıyla, irtifak haklarının tesciline ait genel hükümlere göre yapılır.
Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak (Kat mülkiyeti zabıt defteri) ne tescil olunur.

Açıklama:

Kat mülkiyeti kurulan ana taşınmaz malın genel kütükteki sayfası kapatılır. Bütün bağımsız bölümler kat mülkiyeti için özel olarak tapu sicil tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu tescil, genel hükümlere göre yapılarak kat mülkiyeti hükümlerine mahalle veya köy esaslarına göre sayfa numarası verilir.

Bağımsız bölümlerle ana taşınmaz malın bağlantısını sağlamak için, bağımsız bölümlerin sayfadaki özel sütuna ana taşınmaz malın sayfa numarası yazılır.

Kat mülkiyeti kütüğünün düzenlenebilmesi için, taşınmaz malın kadastrosu yapılmış olmalıdır. Kat irtifakı ise, bu kütüğe geçirilemez.

Kadastrosu yapılmamış yerlerde kat mülkiyeti, tapu sicil tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak kat mülkiyeti zabıt defterine tescil edilir.

Yargı Kararları:

- Projeye aykırı olarak bağımsız bölüm niteliği verilip tapuya tescil edilen yerin kaydı iptal edilir. (Y. 18. H.D., 25.9.1997 gün, 1997/8669 E., 1997/8236 K.).



C) Kat mülkiyetinin kurulması:
I - İstem ve belgeler:
Madde 12 - (Değişik: 13/4/1983 - 2814/4 md.) Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması lazımdır. Bu dilekçede veya istem üzerine tapu idaresince düzenlenecek tutanakta, anagayrimenkulün kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin ve bu bölümlere değerleri ile oranlı olarak tahsisi istenen arsa paylarının gösterilmesi şarttır.
Dilekçeye veya istem tutanağına, kanunlara göre temliki tasarruflar için verilmesi gerekenlerden başka, aşağıda yazılı belgeler de eklenir.
a) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerinin ölçüleri açıkça gösterilmek suretiyle bir mimar veya mühendis tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan ve içinde gösterilenlerin doğruluğu belediyece tasdik olunan proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet planı ile belediyece verilen yapı kullanma belgesi;
b) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) ön ve arka cephelerini ve mümkünse yarı cephelerini gösteren, en az 13x18 büyüklüğünde ve doğruluğu belediyece tasdikli bir fotoğraf;
c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste;
d) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı.

Açıklama:

Bu maddede, kat mülkiyetinin kurulması için başvurma biçimi ve tapu sicil müdürlüğüne verilmesi gereken belgeler gösterilmiştir.

Kat mülkiyetinin kurulması için, taşınmaz mal malikinin, malik birden fazla ise, bütün maliklerin imzalı bir dilekçe ile tapu sicil müdürlüğüne başvurmaları veya istemde bulunmaları gerekir.

Dilekçede, anagayrimenkulün kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin ve bu bölümlere, değerleriyle oranlı olarak ayrılması istenilen arsa paylarının gösterilmesi gereklidir. Dilekçeye, özel kanunlar gereğince temliki tasarruflar için verilmesi gereken belgeler de eklenir.

Kat mülkiyetinin kurulması için 12. maddeye göre dava açılamaz. Ancak 10. maddeye dayanılarak böyle bir dava açılabilir. Dilekçeyle birlikte tapu idaresine verilmesi gereken bazı belgelerin bulunması gerekir. Bu belgeler şunlardır:

1- Anayapının tasdikli projesi, 2- İskan raporu, 3- Birden fazla yapılarda yerleşimlerini gösterir vaziyet planı, 4- Anayapının fotoğrafı, 5- Bağımsız bölümlerin sıra numarası ile nevilerini gösterir liste, 6- Yönetim planı.





Yargı Kararları:

- Mahkemece, KMK'nin 50. maddesindeki özellikleri taşıyan taşınmaz mülkiyetinin gerekli belgeleri tamamlattırılarak kat mülkiyetine çevrilmesine karar verilmelidir. (Y.H.G.K., 27.12.1989 gün, 1989/6532 E., 1989/682 K.).

II -Sözleşme ve Tescil
Madde 13 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır.
Sözleşme düzenlenince, anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki (Mülkiyet) hanesine (Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir) ibaresi yazılarak sayfa kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.
Anagayrimenkulün kapatılan sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, Tapu Sicili Tüzüğünün (Taksim halinde kayıtların nakli) ne dair hükümlerine göre, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir.
Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Kat malikine, anagayrimenkulün çaplı tasarruf belgesinden başka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir.

Açıklama:

Bu madde 11. maddeyi tamamlar nitelikte olup, belgelerin tamam olması halinde tapu sicil memurunun kat mülkiyetini kütüğe nasıl tescil edeceğini gösterir.

Tapu memuru; belgeler tamamlanınca, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi Tapu Kanununun 26. maddesine göre düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır. Sözleşme paydaşlarca imzalanır, ancak Tapu Sicil Tüzüğünün 17. maddesinde belirtilen hallerden birisinin olması halinde iki şahidin imzalaması gerekebilir. Bunun dışındaki hallerin hiçbirisinde kat mülkiyeti kuruluş resmi senedini (sözleşmesini) şahidin imzalamasına gerek yoktur.

Tapu memuru tarafından da imza edilerek kesinleşir. Sonra anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine (bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir.) ibaresi yazılarak sayfa kapatılır.

Tek bir kişinin malik olduğu taşınmaz mal üzerinde kat mülkiyeti kurulması da mümkündür. Bu halde sözleşme düzenlenmez, tek taraflı istem belgesi ile kat mülkiyeti kurulabilir.


Yargı Kararları:

- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra anataşınmazda henüz kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmadan önce bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı belirlenmiş yahut belirlenmemiş olarak noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti veya kat irtifakı satış vaadi sözleşmesi geçerlidir. (Y.İ.B.K. 24.4.1978 gün, 1978/3 E., 1978/4 K.)

- Tapudaki proje ile Belediyede saklanan proje arasında farklılık varsa, belediyedeki projeye itibar edilir. Bu projeye aykırı tescil yolsuz tescil niteliğinde olduğundan iptali istenilebilir. Projede sonradan yapılan değişiklikte tüm kat maliklerinin onayı aranır. (Y. 18. H.D., 3.3.1998 gün, 1997/13134 E., 1998/1972 K.).

D) Kat irtifakının kurulması:
Madde 14 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/6 md.) Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait bir dilekçe veya istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) ve (c) bentlerine uygun olarak düzenlenen proje, plan, liste ve (d) bendindeki yönetim planı ile diğer belgeleri tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez.
Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.
Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesi, irtifak sahiplerinden biri tarafından istenince, tescil, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere ve anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinin, evvelce verilmiş olan plana uygunluğunun belediyece tasdikine dayanılarak yapılır.

Açıklama:

Kat irtifakı şahsi bir irtifak hakkı olmayıp, arsa payına bağlı bir irtifak hakkıdır. Arsa payının devrinde kat irtifakı da devredilmiş olur.

Kat irtifakının kurulması için yapılacak sözleşme, tapu sicil müdürlüğünce düzenlenir ve tapu siciline tescil olunur. Kat irtifakının kurulması için, malik veya maliklerin bir dilekçe ile tapu sicil müdürlüğüne başvurmaları veya istemde bulunmaları ve maddede sayılan belgeleri ibraz etmeleri gerekir.

Yargı Kararları:

- 634 sayılı KMK'nin yürürlüğe girmesinden sonra anataşınmaz da henüz kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmadan önce bağımsız bölüme ilişkin arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız olarak noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti veya kat irtifakı satış vaadi sözleşmeleri geçerlidir.(Y.İ.B.K., 24.4.1978 gün, 1978/3 E., 1978/4 K.)

- Kat irtifakı, ancak arsa malikinin ya da paylı mülkiyette tüm paydaşların buna ilişkin bir dilekçe veya istemle tapu dairesine başvurmaları üzerine, idari bir işlemle tesis edilir. Dava yolu ile kat irtifakı kurulmasına karar verilemez. (Y. 18. H.D., 24.12.2002 gün, 11014 E., 12529 K.).

3.3.3-Üçüncü Bölümün Gerekçesi

Bu kısımda, kat maliklerinin kendi bağımsız bölümleri üzerindeki haklarından başka, bağımsız bölüme bağlı ortak yerler üzerindeki hakları ve nihayet kat irtifakı sahiplerinin hakları düzenlenmiştir. Kat maliki kendi müstakil bölümü üzerinde herhangi bir malik gibi tasarruf hakkına sahip olmakla beraber, o bölüme bağlı arsa payı ve ortak yerler ve eklentiler üzerinde müstakil bir tasarruf hakkına sahip olmayıp, bunlar bağımsız bölüme bağlı olduklarından, bu gibi yerler üzerindeki hakların çevresi ve ölçüsünün düzenlenmesi lazımdır. Henüz bir bina yapılmamış olan arsa üzerinde bir kat irtifakı kurulmuşsa, bu irtifaka sahip olanların birbirine karşı olan hakları da yine bu bölümde düzenlenmiştir. Arsa üzerindeki mülkiyet, ortak mülkiyet olduğundan, kat maliklerinin arsa payları üzerindeki hakları için ayrıca bir kaide konulmasına lüzum yoktur. Fakat onların bağımsız bölümler, ortak yerler ve eklentiler üzerindeki haklarının şümulü açık ve kesin olarak belirtilmek lazımdır ki, işte tasarının 15. ve 16 ıncı maddeleri bu noktaları da düzenlemiş bulunmaktadır.

Şunu önemle belirtmek yerinde olur ki, kat mülkiyetine konu olan bir binanın üzerine, bu mülkiyet kurulurken belediyece tasdik edilmiş ve tapuda evrakı müsbite arasına konulmuş plan dışında, hiçbir suretle kaçak kat yapılamaz. Buna aykırı olarak yapılan kaçak kat üzerinde kat mülkiyeti hükümleri uygulanmaz.

Bir bina üzerinde kat mülkiyeti kurulduktan sonra, malikin bu binada mevcut katlara ilaveten kat çıkma hakkını, kendinde alıkoyması açıkça menedilmiştir. Eğer kat malikleri aralarında anlaşıp yeni bir kat çıkmak isterlerse, tasarının 44. maddesinde yazılı esaslara göre hareket ederler. Kanun buna mani değildir.

A) Kat maliklerinin hakları:
I - Bağımsız bölüm üzerinde:
Madde 15 –
Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle,Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.

Açıklama:

Kat malikleri, kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunda gösterilen yasaklar saklı kalmak şartıyla, Türk Medeni Kanununun mülkiyet hakkı sahiplerine tanıdığı hak ve yetkileri kullanabilir. Örneğin; bağımsız bölümlerini satar, ipotek eder, kiraya verir.

Yargı Kararları:

- Bir kat maliki, ortak yerlerde oluşan arıza nedeniyle, uğradığı zararı, payları oranında kat maliklerinden isteyebilir. (Y. 18. H.D., 16.3.1993 gün, 1993/769 E., 1993/3574 K.).

II - Ortak yerler üzerinde :
Madde 16 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

Açıklama:

Bu maddede ortak yerlerdeki yararlanma koşulları ve oranları gösterilmiştir.

Buna göre, kat malikleri, aksine bir sözleşme olmadıkça genel çamaşırlık, genel teras, genel garaj gibi yerlerden, arsa payı oranında yararlanabilir. Buradaki sözleşme, resmi sözleşme değildir. Kat maliklerinin oybirliği ile alacağı karardır.

Asansör, otomat, apartman girişi gibi yerlerden yararlanmada ise, bu oran söz konusu olamaz.

Yargı Kararları:

- Ortak yer olan depolarda, her kat maliki arsa payı oranında kullanım hakkına sahiptir, bu bakımdan bir kat maliki ortak yer olan depoyu bağımsız bölümüne katamaz. (Y. 18. H.D., 17.4.2003 gün, 2469 E., 3154 K.).

- KMK'nin 16. maddesi gereğince, her kat maliki, ortak yer olan çatıyı arsa payları oranında kullanabilir. Çatıya televizyon anteni kurabilmek için, bundan zaruret bulunması, arsa payı oranında yer işgal etmesi, diğer paydaşların kullanma hakkına tecavüz edilmemesi gerekir, ayrıca diğer maliklerden izin almaya gerek yoktur. (Y. 18. H.D., 25.3.2003 gün, 938 E., 2286 K.).

B) Kat irtifakı sahibinin hakları:
Madde 17 - Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.
(Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.
(Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

Açıklama:

Bu maddede, kat irtifakı sahip ya da sahiplerinin hakları ve borçları ile kat irtifakında yönetici tayini ve uygulaması belirtilmiştir.

Yargı Kararları:

- Kat irtifakı kurulu binalarda; ortak giderlerle ilgili dava açılan KMK hükümlerinin uygulanabilmesi için, yapının fiilen tamamlanmış olması ve 2/3'ünün fiilen iskan edilmiş olması yeterlidir. Kooperatiflerde paydaşların bağımsız bölümlerinin belirlenerek ferdi mülkiyete geçilmesi, mülkiyetin intikali niteliğindedir. (Y. 18. H.D., 1.6.1995 gün, 1995/5754 E., 1995/6581 K.).



3.3.4-Dördüncü Bölümün Gerekçesi

Kat maliklerinin ve kat irtifakı sahiplerinin borçlarını düzenleyen bu bölümün en başında, yükümlere ait genel kaide konduktan sonra, kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bakımı, korunması, genel masraflarına iştirak edilmesi, sigorta ettirilmesi gibi özel durumlara geçilmiş ve ayrıca ortaklaşa yapılması gereken masrafların bazı hallerde kiracıdan alınmasına dair hükümler konulmuştur.

Anagayrimenkulün en üstündeki katın malikinin, kendi katını tamamen yıktırma hususunda, kanun o malike bir hak tanımamıştır. Ancak 19 uncu madde hükümleri mahfuz olmak üzere, bir bağımsız bölümün tamiri için diğer bir bölüme girme zarureti doğarsa o bölüm malikinin veya kiracısının buna müsaade ile mükellef bulunduğuna dair bir hüküm konulmuştur.

Kanuni mükellefiyetlere uymamakta ve borçlarını yerine getirmemekte ısrar eden kat malikinin bağımsız bölümünün cebri temellükü esası, tasarının 25 inci maddesinde, birçok kayıt ve şartlara bağlanmak suretiyle bir müeyyide olarak kabul edilmiştir. Kat mülkiyetine dair en yeni kanunlardan biri olan 15 Mart 1951 tarihli Alman kanununda da bu hüküm mevcuttur. Mahkemenin gayet istisnai hallerde ve son derece zaruri olan durumlarda uygulayabileceği bu hükmün, kat mülkiyetinin iyi işlemesi için kanunda yer alması bir zarurettir.

Kat maliklerinin hak ve yükümleri bu tasarıda, komşuluk hakları da Medeni Kanunun 661 inci maddesinde gösterilmiştir. Kat maliklerinin birbirini rahatsız etmesinden bir zarar meydana geldiği takdirde, hakimin müdahalesini istemek hakkı, tasarının 33 üncü maddesiyle zarar görene tanındığı gibi, zararın tazmini hususunda da bu kanun hükümlerinden başka genel hükümlerin de uygulanacağı tabii görülmüştür.

Kat maliklerinin yapmaları yasak olan işler 24 üncü maddede gösterilirken zikrolunan misaller tadadi mahiyette değildir. Özellikle maddenin birinci fıkrasında mesken veya iş veya ticaret yeri olarak kullanılan anagayrimenkulde hangi müesseselerin kurulup kurulmayacağının incelenmesi bakımından, anagayrimenkulün genel durumunun göz önüne alınması ve açılacak iş yerlerinin birbiriyle olan alakası ve bunların binanın durumu ile bağdaşıp bağdaşmayacağı noktaları incelenmek lazımdır. Bir anlaşmazlık çıktığı takdirde bütün bu cihetler göz önüne alınarak bir karara varılması hakime düşmektedir.

A) Kat Maliklerinin borçları:
I - Genel kural:
Madde 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır;bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde hükmü saklıdır.

Açıklama:

Bu maddede kat maliklerinin borçları düzenlenmiştir.


Maddenin ikinci fıkrasına göre, bağımsız bölümlerde oturan kiracılar ve oturma hakkı sahipleri de, yukarıda sayılan hususlara uymakla yükümlüdürler.

Maddenin son fıkrasında, giderlere ve sigorta primlerine ait 20. madde hükmünün saklı olduğu belirtilmiştir. Buna göre, genel giderlerden mal sahibi sorumlu olacaktır.

Yargı Kararları:

- Bağımsız bölümlerde (kedi, köpek, tavuk gibi) hayvanların beslenmesini açıkça yasaklamış olan yönetim planı hükmüne, tüm kat malikleri uymak zorundadır. (Y.H.G.K. 19.2.1982 gün, 1981/5-780 E., 1982/131 K.).



- KMK'nin 18/1 maddesinde belirtilen yükümlülüklere uyulmaması durumunda, ilgilisinin başvurusu üzerine Hakim, KMK'nin 33. maddesini uygulamak zorundadır. (Y. 18. H.D., 8.2.1996 gün, 1995/12965 E., 1996/1312 K.).

II - Anayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:
Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça,anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki, anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

Açıklama:

Bu maddede, anagayrimenkulün bakımı, korunması, zarardan sorumluluk hususları yer almıştır.

Gerek kat maliklerinin, gerekse kiracıların, bağımsız bölüm ve ortak yerlere bakım borcu vardır.

Binanın mimari durumunun, güzelliğinin ve sağlamlığının, oturan kişilerce titizlikle korunması gerekir.

Maddenin ikinci fıkrasında, binada nasıl değişiklik yapılabileceği gösterilmiş ve maliklere kendiliklerinden değişiklik yapmama borcu yüklenmiştir.

Üçüncü fıkrada, kat maliklerinin diğer kat maliklerine olan kusurlu sorumlulukları belirtilmiştir.

Yargı Kararları:

- Bütün kat malikleri izin vermedikçe, anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat ve değişiklik yapılamayacağı gibi, dış görünüşünü değiştirir nitelikte tesis kurulamaz. (Y.H.G.K., 23.3.1994 gün, 1994/18-6 E., 1994/164 K.).
- KMK'NİN 19. maddesine göre, kat maliki ana yapıya zarar vermeyecek şekilde kendi bağımsız bölümünde tadilat yapabilir. Bu hususta, bilirkişiden rapor alınmadan, yapılan değişikliğin eski haline getirilmesine karar verilemez. (Y. 18. H.D., 15.4.2003 gün, 2222 E., 3088 K.).

III- Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
Madde 20 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde on hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Açıklama:

Bu maddede, anagayrimenkulün genel giderlerine katılma biçimi ile giderlere katılmayan kat maliki hakkında yapılabilecek işlemler gösterilmiştir.

Maddeye göre, ana kural kat maliklerinin kendi aralarında anlaşmalarıdır. Taraflar anlaşmamışlarsa, maddede belirtilen paylaşım esasları uygulanır.

Yargı Kararları:

- Bağımsız bölümde kira, sükna veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalananlar da gider ve avans payını müştereken ve müteselsilen ödemesi gerekir. (Y. 18. H.D., 20.2.2003, 2002/12284 E., 2003/1121 K.).

- Talep edilen giderler kat malikleri kurul kararına ya da işletme projesine bağlanmamış ve sarfından önce kendilerine bildirilmemiş ise gecikme tazminatına hükmedilemez. (Y. 18. H.D., 11.6.1993 gün, 1993/4763 E., 7687 K.).

- Kat maliklerinin gecikme tazminatından sorumlu tutulabilmesi için işletme projesi veya kat malikleri kurulu kararının kat malikine tebliğ edilmesi gerekir. (Y. 18. H.D., 3.5.2001 gün, 2001/3889 E., 2001/4418 K.).

IV - Sigorta anlaşması:
Madde 21 –Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir.
Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında, paylaştırılır.
Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa,alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır.
Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur.
Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.

Açıklama:

Bu maddede, gerek anagayrimenkulün ve gerekse bağımsız bölümün sigorta ettirilmesi işlemleri düzenlenmiştir.

Bu madde hükmüne göre, anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir. Sigorta yapılması halinde kat malikleri arsa payları oranında sigorta giderlerine katılmakla yükümlüdürler. Hasar durumunda, sigorta bedeli, hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır.

V - Ortak giderlerin teminatı:
Madde 22 - (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Medeni Kanunun 807 nci maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.
(Değişik: 13/4/1983-2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.

Açıklama:

Bu maddede, ortak giderlerin teminatından söz edilmiştir. Buna göre kat malikinin haricinde kalan kişilerin, yönetim giderlerinde sorumlu tutulması hususu düzenlenmiştir.

2814 sayılı Kanunla birlikte maddede yapılan değişiklikle, yönetim giderlerinden sorumlu olanların kapsamı genişletilmiş, bağımsız bölümde devamlı olarak oturan ve faydalananlar da, bölüm sahibi ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulmuşlardır.

Yargı Kararları:

- Üst katta bulunan bağımsız bölümün onarılmayan çatının onarılması masrafı ile zararları kat maliklerinden istenebilir. Kiracılardan istenmez. Kiracılardan 22. maddeye göre istenecek giderler., işletme projesine göre alınması gereken giderlerdir. (Y. 18. H.D., 134.2000 gün, 20003424 E., 4375 K.).

VI - Müsaade mecburiyeti:
Madde 23 - Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka s
Linkback: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanması, uygulamada karşılaşılan sorunlar

........ (devam) Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.
Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.

Açıklama:

Bu maddede, anagayrimenkulde ya da bağımsız bölümlerde yapılacak bakım ve onarımların, diğer bağımsız bölümleri ilgilendirmesi durumunda, diğer bağımsız bölüm maliklerinin ya da o bölümde başka sıfatla oturanların konuyla ilgili sorumlulukları belirtilmektedir.

Yargı Kararları:

- Kat Mülkiyeti Yasasının 23. maddesine göre tamirat işinin komşu dairesine giriş için izin verilebilir. Ancak giriş ve tamirattan dolayı kat maliklerine bir zarar verilmişse bunun ödenmesi gerekir. Fakat kat maliki komşu kusuruyla zarara sebebiyet vermişse zararını talep edemez.(Y.H.G.K. 28.2.2001 gün, 2001/140 E., 2001/201 K.).

VII - Yasak işler:
Madde 24 - Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.




Açıklama:

Bu maddede, anagayrimenkulde hiçbir şekilde izin verilmeyen kullanım şekilleri ile izne bağlı kullanma şekilleri düzenlenmiştir.

Yargı Kararları:

- Tapu kaydında mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümün bütün kat maliklerinin izni olmadan emlak bürosu olarak kullanılması yasaya aykırıdır. (Y. 18. H.D., 2003/88 gün, 2003/1579 K.).

- Yargıtay’ın yerleşmiş kararlarına göre, tek sekreterle mühendislik-mimarlık faaliyetini sürdüren kişinin kira niteliğinde bağımsız bölümü kullandığı kabul edilerek, ayrıca tüm kat maliklerinin rızası olmadan meskenin bu şekilde kullanılması mümkündür. Ancak 6 kişinin çalıştığı mühendislik yerinin ticari büro olduğundan iş yeri olarak mütalaa edilmesi gerekir. (Y. 18. H.D., 30.1.2003 gün, 2002/11614 E., 2003/594 K.).

- Yönetim planında farklı düzenlemeler varsa, meskende doktor muayenehanesi açmak mümkün değildir. (Y. 18. H.D., 18.12.1997 gün, 1997/12291 K.).

VIII - Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti:
Madde 25 - Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilme- sini hakimden isteyebilirler.
Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için dava açılmasına kat malikleri kurulunca karar verilir; bu kararı almak için çoğunluk sağlanamazsa veya kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve davalının bağımsız bölümünün mülkiyeti, davayı açmış olan kat maliklerine, arsa payları oranında, devrolunur.
Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir.
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
Bu maddedeki dava hakkı, sebebinin öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşer.

Açıklama:

Bu maddede, kat maliklerinden birinin, kanunun kendisine yüklediği borçları yerine getirmediği hallerde, bağımsız bölümün diğer kat maliklerine devri düzenlenmiştir.




Yargı Kararları:

- Bağımsız bölümün devri için dava açılmadan önce, usulüne uygun bir çağrı üzerine kat maliklerinin toplanıp konuyu görüşmesi şarttır. (Y. 18. H.D., 10.03.1998 gün, 1998/1639 E., 1998/2304 K.).

- Kanunun 25. maddesinin (b) bendindeki bir yıllık süre, ilgili mahkeme kararının kesinleştiği tarihte, maddenin son fıkrasındaki altı aylık süre ise, bu bir yıllık sürenin bitiminde başlar. (Y. 18. H.D., 27.10.1997 gün, 1997/7681 E., 1997/9800 K.).

B) Kat irtifakı sahiplerinin borçları:
Madde 26 - Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak, yükümlüdürler.
Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakim, onun arsa payının ve kat irtifakının, o zamanki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında, devrine karar verir.
Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.

Açıklama:

Kat irtifakı, taşınmaz mal üzerinde bina yapılması için kurulur. Amaç, kat mülkiyetine geçmektir. Kanun koyucu, bunu sağlamak için 26. madde ile bazı hükümler getirmiştir.

Yargı Kararları:

- 26. maddeye göre, kat irtifakı hakkının devri, kat irtifakı taraflar arasında düzenlenen bir sözleşme ile kurulmuş olmadıkça istenemez. (Y. 18. H.D., 7.6.1993 gün, 1993/5771 E., 1993/7402 K.).
- Kat irtifakı sahipleri, çekilen ihtara rağmen 2 ay içinde yükümlülük yerine getirilmezse 26. maddeye göre bağımsız bölümlerin mülkiyeti öteki paydaşlara devredilir. (Y. 5. H.D., 29.9.1986 gün, 1986/11064 E., 12090 K.).

3.3.5-Beşinci Bölümün Gerekçesi

“Anagayrimenkulün Yönetimi” başlığını taşıyan bu bölüm, 19 maddeden meydana gelmiş olup, tasarının en uzun bölümünü teşkil etmektedir. Ve bu da pek tabiidir. Yönetim planının hangi hususları ihtiva etmesi lazım geldiği, kat malikleri kurulunun toplantısı, yönetici tayini ve onun görev, yetki ve sorumluluğu ve hakları, yöneticinin denetlenmesi, doğacak anlaşmazlık dolayısıyla hakimin müdahalesi hep bu bölümde düzenlenmiş bulunmaktadır.

Bütün bunlardan başka kat mülkiyetine konu olan gayrimenkule sonradan yapılacak ilavelerle tamir vesaire işleri yine bu bölümde bir hal tarzına bağlanmış ve ayrıca temliki tasarruflara dair hükümler konulmuştur. Bu hükümlerin hepsi teferruatlı olarak kaleme alınmıştır. Zira kat mülkiyetinin işlemesinin en önemli şartlarından birisi bunun kuruluşu sırasındaki vuzuh ise, ikinci ve çok önemli bir şartı da, yönetim tarzının, birçok hususları önceden halledecek surette mümkün mertebe teferruatlı olarak tanzimidir. Bugün mahkemelere gelmeye başlamış olan kat ihtilafları gösteriyor ki, bugünkü hukuki imkanlara göre kurulmuş olan kat haklarının idaresi için özel hükümler bulunmadığından ve birçok hallerde kat irtifakı sahipleri toplanıp, bir yönetim planı yapmadıklarından, çıkan anlaşmazlıklar dallanıp budaklanmakta ve mahkemelerimizin işlerini çoğaltmaktadır. Bu sebeple kat malikleri kurulunun verecekleri kararlarının noterlikçe tasdikli bir deftere geçirilmesi ve belgelerin saklanması, işletme projesi yapılması gibi çeşitli mecburiyetler tasarıda yer almış bulunmaktadır. Böylece birçok anlaşmazlıkların mahkemeye gitmeden halledilmesine imkan hasıl olacak, iş mahkemeye intikal ederse, hakimin elinde bu anlaşmazlığı hal için sağlam dayanaklar bulunacak, tezvirat yapmak isteyen hak sahiplerinin kötü niyetleri böylece önlenmiş olacaktır. Bu bakımdan kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün idaresi ile ilgili seçimlerin teferruatlı olması tabii sayılmaktadır.

Anagayrimenkulün Yönetimi
A) Genel kurul:
Madde 27 - Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

Açıklama:

Anagayrimenkulün yönetiminde ana kural, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla kat malikleri kurulu tarafından yönetilmesidir.

Yargı Kararları:

- Kat mülkiyetine geçilmiş bir yapıda kooperatif temsilcisinin dava hakkı kalmamıştır. (Y. 5. H.D., 18.4.1993 gün, 3748 E., 3983 K.).

B) Yönetim planı:
Madde 28 - Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.
Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
(Değişik: 13/4/1983-2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.




Açıklama:

Yönetim planı, niteliği bakımından kat malikleri arasında onları bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Apartman yönetimi, bu sözleşme gereğince yapılır. Çıkan anlaşmazlıklarda hakimin çözüm için başvuracağı bir belgedir ve bütün kat maliklerini bağlar.

Yargı Kararları:

- Yönetim planı, anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları, ücreti ve yönetime ait diğer koşulları düzenleyen bir sözleşmedir. Bu nedenle yönetim planı, anataşınmazın mimari projesine aykırı olarak ortak yerlerde inşaat yapmak ve özel temellük hakkı tanıyamaz. Ortak kullanıma tahsis edilmiş yerlerin (kapıcı dairesi, kömürlük, çamaşırhane) belli bir kat maliki ya da maliklerince inhisarı kullanıma terk edemez. Yasanın 19. maddesindeki tüm kat maliklerinin ortak rızası ya da 44. maddeye göre oybirliği ile karar alınmasını gerekli kılan koşullarını bertaraf eden hükümlere, yönetim planında yer verildiği takdirde, bunlar geçersiz olup kat maliklerini bağlamaz. (Y.H.G:K., 22.09.1993 gün, 1993/18-417 E., 1993/514 K.).

- Yönetim planındaki hüküm, 28. maddeye göre değiştirilmedikçe geçerlidir. Kat malikleri kurulu kararları ve işletme projesi buna aykırı olamaz. İşletme projesi iptal edilmez, sadece aykırı hükmü değiştirilir. (Y. 18. H.D., 23.10.1997 gün, 1997/7974 E., 1997/9594 K.).

C) Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları:
I-Toplantı zamanı:
Madde 29 - Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.

Açıklama:

Bu maddede, kat malikleri kurulunun nasıl ve ne zaman toplanacağı gösterilmiştir.

Yargı Kararları:

- Çağrı kağıdını almaktan çekinen kat malikinin bu hareketi şahadetle ispat edilirse çağrı geçerli sayılır. Avansın yapıya harcandığı anlaşılmışsa, kat maliki toplantıya çağrılmadığını ileri sürerek bu parayı ödemekten kaçınamaz. (Y. 18. H.D., 25.5.1993 gün, 1993/5099 E., 7087 K.).

- Kat malikleri toplantısı usulüne uygun ve yeterli oyla yapılmış olsa bile alınan kararın yasaya ve hakkaniyet kurallarına uygun olması gerekir. (Y. 5. H.D., 7.7.1986 gün, 9704 E., 9945 K.).

II-Yeter sayı:
Madde 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa kararlar en geç bir hafta, içerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların, oy çoğunluğuyla verilir. .

Açıklama:

Bu maddede, kat malikleri kurulunun toplanabilmesi ve karar verebilmesi için gereken yeter sayılar gösterilmiştir. Üçüncü fıkra hükmüne göre, kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş hükümler saklıdır. (Md.34/3,Md.41/3,Md.47,Md.28)

Yargı Kararları:

- Davalı (kat maliki) , kat maliklerinin muvafakatini almadan tadilat yapmış, diğer kat malikleri önce ses çıkarmamış, sonradan itiraz etmişse, önce ses çıkarmamak zımni muvafakat sayılamaz. (Y. 18. H.D., 29.4.1972 gün, 247 E., 269 K.).

- Kat malikleri kurulu, pay ve paydaş çoğunluğu ile toplanacağından, bu nisaba uymayan toplantı usulsüz olup, iptali için yeterlidir. Anataşınmazda, birden çok bağımsız bölümü olan kat maliki, toplantıda paydaş çoğunluğu bakımından tek kişi sayılır. (Y. 18. H.D., 04.06.1986 gün, 1998/5357 E., 1998/6652 K.).

III - Oya katılma:
Madde 31 - Her kat maliki,arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz.
Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.
Kat maliklerinden biri oyunu, yetkili vekil eliyle kullanabilir; ancak aynı kişi oy sayısının üçte birinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.

Açıklama:

Bu maddede, bağımsız bölüm maliklerinin oy adedi ve oya katılıp katılamayacağı hususları gösterilmiştir.

Yargı Kararları:

- Davacı, usulsüz tebligattan haberdar olduğundan, kat malikleri kurulunca alınan karar kendisini bağlar. Ayrıca, davacı kat malikleri kurulu toplantısına katılmak üzere başkasını da vekil tayin edebilir. Bu vekalet özel bir şekilde tabi olmadığı gibi, ibrazı halinde de katılım geçerlidir. Tüm kat malikleri ortak giderlerin ödenmesine katılmak durumunda bulunduğundan, kat malikleri kurulu kararının iptaline karar verilemez. (Y. 18. H.D., 28.11.1996 gün, 1996/9547 E., 10601 K.).




IV - Kararlar:
Madde 32 - Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.
Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.
Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda, bulunan bütün kat maliklerince imzalanır karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.
Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.

Açıklama:

Gayrimenkulün yönetimi, kat malikleri tarafından yürütülür. Yönetimde alınacak kararların kaynağı sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleridir.

Yargı Kararları:

- Kat malikleri kurulu, yasaya aykırı olmamak kaydı ile yönetime ait her türlü kararları almaya yetkilidir. Apartman adının yönetim planında yer almadığına göre, bu adın değiştirilmesine karar verebilir. Arsa sahibi ile yüklenicinin yapmış oldukları mukavelede koydukları isim, yönetim planında yer almıyorsa kat malikleri kurulu adı değiştirebilir. (Y. 18. H.D., 23.1.2003 gün, 2002/11424 E., 2003/185 K.).

- Kat malikleri kurulu kararlarının uygulanmasından husule gelecek zarardan, yalnız yönetici değil, karara katılan kat malikleri arsa payları oranında sorumludurlar. (Y. 18. H.D., 28.05.1993 gün, 1993/4294 E., 1993/7296 K.).

V - Hakimin müdahalesi:
Madde 33 - Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmayan veya kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma (Sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak, hakimin müdahalesini isteyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
Tespit edilen süre içinde hakimin kararını yerine getirmeyenlerden, aynı mahkemece, 100 liradan 2000 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur; yirmibeşinci madde hükmü mahfuzdur.

Açıklama:

Her ne kadar madde başlığı “hakimin müdahalesi” olarak belirtilmişse de, burada doğrudan doğruya hakimin işe el atması sözkonusu olmayıp, uyuşmazlık durumunda hakime başvurulması hususu düzenlenmektedir.

Yargı Kararları:

- Kat malikleri, gerek kendi bağımsız bölümlerini, gerekse ortak yerleri kullanırken birbirlerini rahatsız etmemek ve haklarını çiğnememekle yükümlü olup, bu yükümlülüğü yerine getirmeyenler hakkında diğer kat maliklerinin hakimin müdahalesini isteme hakları vardır. (Y.H.G.K. 01.02.1995 gün, 1994/18-759 E., 1995/38 K.).

- Kat maliklerinin, mahkeme kararı ile ve onların iradesi yerine kaim olacak şekilde muvafakat etmiş sayılmalarına karar verilemez. (Y. 18. H.D., 12.12.1996 gün, 1996/10337 E., 11129 K.).

D) Yönetici:
I - Atanması:
Madde 34 - Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir.
Yöneticinin öz ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün giriş kapısı yanına veya antrede görülecek bir yere çevre içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden,ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece 50 liradan 250 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur.

Açıklama:

Bu maddede, kat malikleri kuruluna, gayrimenkulün yönetimini sağlamak üzere yönetici atayabilme yetkisi verilmiş ve yöneticinin atanmasına ve sorumluluklarına ilişkin usul ve şartlar gösterilmiştir.






Yargı Kararları:

- Yöneticinin kat malikleri dışından atanması halinde, kat maliki olan yöneticinin hak ve yetkilerine sahiptir. Eski yönetici, uhdesinde olan defter ve belgeleri dışarıdan atanan yöneticiye vermek zorundadır. Vermediği takdirde, atanan yöneticinin dava açma hakkı vardır. (Y. 18. H.D., 23.1.2003 gün, 2002/11521 E., 2003/184 K.).

- Kooperatif yönetimi, KMK’na göre yönetici sıfatında olmadığından, bu kanundan doğan hakları kullanamaz. (Y. 18. H.D., 9.7.1998 gün, 1998/7454 E., 1998/8562 K.).

- İki ayrı parsel üzerindeki kat maliklerinin bir araya gelip seçtikleri yönetici, KMK’na göre yönetici değildir. (Y. 18. H.D., 2.2.1998 gün, 1998/717 E., 1998/556 K.).

II - Yöneticinin görevleri:
1. Genel yönetim işlerinin görülmesi:
Madde 35 - Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

Açıklama:

Bu maddede, yöneticinin genel yönetim görevleri gösterilmiştir. Yöneticinin kanunda belirtilen diğer görevleri ise, defter tutulması ve belgelerin saklanması ile işletme projesinin yapılmasıdır. 35. madde, yöneticinin görevlerinin, yönetim planında belirtileceğini hüküm altına almıştır. Ancak yönetim planında hüküm olmayan hallerde, genel yöneticinin görevleri 11 fıkrada gösterilmiştir. Bu 11 görev kesin olmayıp, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak üzere, yönetim planı ile artırılabilir ya da bir bölümü sınırlanabilir.


Yargı Kararları:

- Yönetici, yasadan ve yönetim planından kaynaklanan yetkisine dayanarak üçüncü kişilerle borç ve alacak ilişkisi doğuracak sözleşmeler yapabilir. Kat maliklerinin vekili olduğundan, bu tür sözleşmeler onların adına ve hesabına hukuki sonuç doğurur. Yönetici, bu hukuki ilişkinin ve ayrıca KMK’nun 20. maddesinin hükmü gereği olarak aktif ve pasif dava ehliyetine sahiptir. (Y.H.G.K. 7.7.1993 gün, 1993/13-401 E., 1993/510 K.).

- (Yöneticinin) Yasanın 35. maddesinde yöneticiye verilmiş yetkiler dışında dava açabilmesi için, kat malikleri kurulundan yetki alması gerekir. (Y. 18. H.D., 22.4.2003 gün, 2003/1792 E., 2003/3284 K.).

2. Defter tutulması ve belgelerin saklanması:
Madde 36 - Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.
Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır

Açıklama:

Bu maddeyle, yöneticiye kat malikleri kurulunun kararlarının yazılacağı defteri tutması ve tüm belgeleri saklaması sorumluluğu verilmiştir.

Yargı Kararları:

- Kooperatif tarafından yapılar tamamlanmış ve kişisel mülkiyete geçilmiş ise, anataşınmazın işletilmesiyle ilgili defter ve kayıtların yöneticiye devredilmesi gerekir. (Y. 5. H.D., 24.5.1982 gün, 5014 E., 5200 K.).

3. İşletme projesinin yapılması:
Madde 37 - (Değişik:13/4/1983 - 2814/12 md.) Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir.
Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.


Açıklama:

Bu madde, 2814 sayılı Kanunla değiştirilmiştir. Bu değişikliğe göre, avans paylarının hesaplanmasında hangi esasların göz önüne alınacağı belirtilmiştir.

Yargı Kararları:

- Yönetim planındaki hüküm, KMK’nın 28. maddesine uygun değiştirilmedikçe, işletme projesi ve kat malikleri kurulu kararları buna aykırı olamaz. (Y. 18. H.D., 23.10.1997 gün, 1997/7974 E., 1997/9594 K.).

- Gerçekleşen ortak giderin tahsilinde, işletme projesinin mevcut veya kesinleşmiş olup olmadığına bakılmaz. (Y. 18. H.D., 02.05.1994 gün, 1994/791 E., 1994/6098 K.).

III- Sorumluluğu:
1.Genel kural:
Madde 38 - Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

Açıklama:

Bu maddede, yöneticinin sorumluluğunun bir vekil gibi olacağı belirtilmiştir.

Yargı Kararları:

-Yöneticinin sorumlu olabilmesi için, kendisinin uyarılmış olması veya kat malikleri kurulundan bir karar alınması veya verilen kararı yerine getirmemiş olması gerekir. (Y. 5. H.D., 2.3.1987 gün, 186 E., 3092 K.).

2. Hesap Verme:
Madde 39 - Yönetici, yönetim planında Yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.
Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Açıklama:

Bu maddede, yöneticinin elde ettiği gelirlerin ve yapmış olduğu giderlerin hesabını vermesine ilişkin usul ve şartlar gösterilmiştir.

Yargı Kararları:

- Yöneticiler, kiracıya karşı hesap vermekle yükümlü değildirler. (Y. 5. H.D., 27.1.1986 gün, 252 E., 729 K.).






IV-Hakları:
Madde 40 - Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.
Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir,
(Değişik: 13/4/1983-2814/13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

Açıklama:

Bu maddenin birinci fıkrasında, 38. maddeye göre kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olan yöneticinin, aynı zamanda kural olarak “vekilin haklarına” sahip olduğu belirtilmiş ve böylece yöneticiye yükletilen sorumluluk ile hak eşit tutulmuştur.

İkinci fıkraya göre, kat maliklerinin kendilerine düşen borçları ve yükümleri ödememeleri durumunda sözleşmeyle getirilen yöneticinin istifa edebilmesini şekle bağlamıştır. Kat maliki olup, ayrıca ücret almayan yönetici her zaman görevinden istifa edebilir.

Üçüncü ve dördüncü fıkralarda, yöneticiye ödenecek ücretle ilgili hususlar gösterilmiştir.

Yargı Kararları:

- Yöneticiliğin ücretsiz olacağı, sıra ile yapılacağı anlamına gelmez. Yöneticiyi hakim atarken, ücretini açıkça belli etmelidir. Ücretin tespitinin kat malikleri kuruluna bırakılması doğru değildir. (Y. 5. H.D., 24.2.1972 gün, 1296 E., 1422 K.).

A) Yönetimin denetlenmesi:
Madde 41 - Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.
Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.
Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.




Açıklama:

Bu maddede, seçilen yöneticinin denetlenmesi biçimi, zamanı ve denetçinin görevleri düzenlenmiştir.

Yargı Kararları:

- Yönetici kat malikleri dışından seçilebilir. Denetçi ya da denetim kurulu dışarıdan seçilemez. (Y. 5. H.D., 13.12.1982 gün, 19823/10771 E., 11000 K.).

B) Yenilik ve ilaveler:
I - Faydalı olanlar:
Madde 42 - Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir.
(Ek:10/12/1990 - KHK - 431/1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.) Kat maliklerinden birinin isteği ile ortak kaloriferle olan ısınmanın doğalgaz kullanılmak maksadıyla ferdi ısınmaya dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
(Ek : 10/12/1990 - KHK - 431/ 1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.) Ortak kaloriferle olan ısınmanın ferdi ısınmaya dönüştürülmesine karar verilmesi halinde yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır ve bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.

Açıklama:

Bu maddenin birinci ve ikinci fıkralarında, ortak yerlerde faydalı olan yenilik ve ilavelerin ne şekilde yapılacağı ve giderlerin nasıl ödeneceği hususları belirtilmiştir.

3770 sayılı Kanunla yapılan değişikliklerle eklenen üçüncü ve dördüncü fıkralarda, son yıllarda oldukça yoğunlaşan doğalgaz kullanımına ilişkin hususlar düzenlenmiştir.

Yargı Kararları:

- Güneş enerjisi sistemi tesisi için koşullar şunlardır: a-Anataşınmaza ve bağımsız bölümlere zarar vermemesi, b-Diğer maliklerin de sistem kurulması halinde yeterli alan bulunması, c-Arsa payına göre kendisine düşen alanı aşmaması, d-Tesisin, anayapı ve bağımsız bölümlere verebileceği zararlara karşı teknik önlemlerin alınması gerekir. (Y. 18. H.D., 31.10.2000 gün, 2000/10962 E., 2000/15666 K.).

- Yönetim planında bahçe olarak kullanılacağına dair açıklık bulunan yer oyçokluğu ile kullanma şekli garaj (otopark) olarak değiştirilemez. (Y. 5. H.D., 14.4.1976 gün, 2089 E., 4465 K.).






II - Çok masraflı ve lüks olanlar:
Madde 43 - Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.
Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.

Açıklama:

Bu maddede, anayapıda yapılacak çok masraflı ve lüks nitelikteki eklenti ve yeniliklerden faydalanmak istemeyen kat maliklerinin durumları düzenlenmiştir.

Yargı Kararları:

- Mimari projede yer alan, fakat yapılmayan asansör çok masraflı ve lüks nitelik taşıyan özellik arz etmediği için, asansörü yaptıran sakat kat maliki, diğer bağımsız bölüm maliklerinin, giderlere katkıda bulunmalarını isteyebilir. Ancak bunu doğrudan dava konusu yapamaz. Konuyu kat malikleri kuruluna götürüp buradan çıkacak sonuca göre, hakimin müdahalesini isteyebilir. (Y. 18. H.D., 26.6.1997 gün, 1997/5231 E., 1757 K.).

III- Bağımsız bölüm ilavesi:
Madde 44 - Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için:
a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;
b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi;
c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasıyla 13 üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması;
Şarttır.
Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemeyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir.
Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartıyla, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir.

Açıklama:

Bu maddede, anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi yahut çekme katın tam kat haline getirilmesi veyahut sonradan yapım ve ilaveler konulması hususları gösterilmiştir.
Yargı Kararları:

- Garaj gibi eklentiler, 24. maddenin 2. fıkrasında yazılı yerlerden değildir. 44. madde gereğince kat malikleri kurulunun oybirliği verilmiş kararı aranmaz. (Y.H.G.K 10.11.1971 gün, 1969/1-767 E., 638 K.).

- Birkaç bloktan oluşan kat mülkiyetine geçilmiş yapılarda ana yapının projeye aykırı yapılan kısımların kaldırılması için diğer blok maliklerinin de dava açma ehliyeti vardır. 2981 sayılı İmar Affı Yasasına göre röleve proje hazırlanmış ve tasdik edilmiş olsa bile, şayet kat maliklerinin tümünün izinleri yoksa ortak yer olan çatıda yapılan değişikliklerin kaldırılması gerekir. (Y. 18. H.D., 2002/10738 E., 2002/11631 K.).

C) Temliki tasarruflar ve önemli işler:
Madde 45 - Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.

Açıklama:

Bu maddede, anagayrimenkulde temliki tasarrufların ve önemli yönetim işlerinin, ancak kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri kararla yapılabileceği hususu düzenlenmiştir.

Yargı Kararları:

- Çatının telefon verici anten amacıyla kiralanması için, kat malikleri kurulunca oybirliğiyle karar alınması gerekir. (Y. 18. H.D., 3.2.2000 gün, 2000/374 E., 1228 K.).

- Ortak yer olan sığınak, ancak kat maliklerinin oybirliği ile alacakları kararla kiraya verilebilir. (Y. 18. H.D., 01.02.2000 gün, 2000/193 E., 1112 K.).

3.3.6-Altıncı Bölümün Gerekçesi

Bu bölümde, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının sona ermesinin sebepleri ve neticeleri düzenlenmiştir. Gerçi Medeni Kanunda taşınmaz mülkiyeti hakkının nasıl sona ereceğine dair hükümler varsa da kat mülkiyetinin özelliği karşısında o hükümlerin yetmeyeceği, tasarının 46 ve 47 inci maddelerinin gözden geçirilmesi ile kendiliğinden anlaşılır. Binanın kısmen harap olması halinde, ne suretle hareket edileceğine dair teferruatlı hükümler koymak zarureti vardır ki, bu hükümler 47 inci maddede konulmuştur. Ayrıca 48 inci madde, kat mülkiyetinin sonra ermesi halinde bunun tapu idaresine bildirilmesi ve kaydın sildirilmesi mükellefiyetini düzenlemiş bulunmaktadır.

Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Sona Ermesi
A) Kat mülkiyetinin sona ermesi:
I - Anagayrimenkulün arsasıyla birlikte yok olması veya kamulaştırılması ile:
Madde 46 - Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer.
Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde toplanmasıyla kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez.
Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamış bulunan malikin, anagayrimenkuldeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine ait yazılı istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil bölümlere bağlı arsa paylarına göre, genel kütükte yeni bir sayfaya geçirilerek ve eski kayıtlarıyla bağlantı sağlanmak suretiyle tescil olunur. Anagayrimenkulün niteliğinde kat mülkiyetinin kurulmasından sonra değişiklikler olmuşsa, yeni sicil kaydına bunlar da yazılır.
Bağımsız bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile şerh verilen bir şahsi hakla kayıtlanmış bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten silinmedikçe, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi istenemez.
Kayıtlayıcı hakkın sahibi, sicil kaydının silinmesine muvafakat etmemekle beraber hakkının yalnız borçluya ait mülkiyet payına veya hakkın niteliğine göre, bütün ortak mülkiyet paylarına aktarılmasına muvafakat ederse bu hak sicilden silinmeksizin yalnız borçlunun, adi mülkiyet esasına tabi kılınmış olan o gayrimenkuldeki bütün ortak mülkiyet payları üzerine geçirilmek suretiyle genel kütüğe tescil olunur.
Anagayrimenkulün arsasıyla birlikte tamamen yok olması veya kamulaştırılması halinde sicil kaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılır.
Anagayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir.

Açıklama:

Kat mülkiyetinin hangi hallerde sona ereceği ve tapu sicil kaydının silinmesi gerekeceği bu maddede gösterilmiştir.

II - Anayapının harap olması:
Madde 47 - Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.
Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı,bu sürenin tamamlanmasından başlayarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Bu halde devrolunan arsa payları kat mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının (Beyanlar) hanesine işaret olunur; arsa payını devralanlar,devraldıkları tarihten başlayarak iki yıl içinde, harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre içerisinde bütün kat malikleri bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarını bu kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasındaki esaslara göre yeniden hesaplayarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar.
Yukarıdaki fıkra hükmüne uyulmadığı takdirde anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona ererek, gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan bölümler için alınan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanır.
Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp yaptırmayacaklarını, harap olma tarihinden başlayarak altı ay içinde diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir
Harap olan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazılı süreler devamınca kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine geçici şerh verilir. Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki kat mülkiyeti yeniden doğar ve geçici şerh kütükten silinir.

Açıklama:

Bu maddede, anayapının bir bölümünün ya da tümünün harap olması durumunda, kat mülkiyetiyle ilgili olarak ne gibi sonuçların doğacağı hükme bağlanmıştır.

Yargı Kararları:

- Henüz 3 kat ayakta duran ve kullanılmakta olan gayrimenkulün tümünün harap olduğu kabul edilemez. Bu nedenle 47. maddenin uygulanması düşünülemez. (Y. 18. H.D. 14.2.1995 gün, 1995/1381 E., 1995/1912 K.).

III- Bildirme ödevi ve kaydın silinmesi:
Madde 48 - Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harap olması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir.
Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak gayrimenkulün kaydı anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük kaydıyla bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür.
Tümü harap olan anayapının arsasında malik veya ortak malikler tarafından yine kat mülkiyeti esasına göre yeni bir yapı yapılmak istenirse, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dair hükümler uygulanır.

Açıklama:
Bu maddenin birinci fıkrasında, yöneticinin, tamamen ya da kısmen harap olan anagayrimenkul veya anayapı hakkında bildirim sorumluluğu düzenlenmiştir.
İkinci ve üçüncü fıkralarda, kat mülkiyetinin sonraki durumu açıklanmıştır.

B) Kat irtifakının sona ermesi:
Madde 49 - Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.
Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyla yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.
(Değişik fıkralar:13/4/1983 - 2814/14 md.):
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir.
Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.

Açıklama:

Bu maddede, kat irtifakının hangi durumlarda ve nasıl sona ereceği hususları gösterilmiştir.


Yargı Kararları:

- Deprem sonucu kat irtifakı tamamlanmamış yapının yıkılması halinde, arsanın müşterek mülkiyete çevrilmesi için bütün kat maliklerinin birlikte tapu sicil müdürlüğüne başvurarak idari yönden irtifakı sona erdirerek arsanın müşterek mülkiyete çevrilmesi mümkündür. Malikler anlaşamadıkları takdirde Kat Mülkiyeti Kanununun 49/3 maddesine göre maliklerden birinin istemesi halinde arsanın müşterek mülkiyete çevrilmesine ve tapu kütüğündeki kat irtifakı kaydının silinmesine karar vermek gerekir. (Y. 18. H.D., 2002/9865 E., 2002/12231 K.).

- Beş yıl geçmesine rağmen 5 kattan yalnız bir katı yapılan binanın tamamlanmasının mümkün olmadığı tespit edilmişse kat irtifakının sona erdirilmesine karar verilmek gerekir. (Y. 5 H.D., 18.9.1989 gün, 1989/24412 E., 17383 K.).

3.3.7-Yedinci Bölümün Gerekçesi

Tasarının son bölümünü teşkil eden bu bölümde, Medeni Kanundan önceki (hava hakları, oda mülkiyeti) gibi haklar, Medeni Kanundan sonraki (kat irtifakları) hakkında tasfiye hükümleri yer almıştır. Bundan başka Kat Mülkiyeti Kanunu yürürlüğe girdikten sonra artık Medeni Kanuna göre eski usul dairesinde kat irtifakı kurulamayacağına ve tam kargir olmayan binalarda kat mülkiyeti tesis edilemeyeceğine dair yasaklar konulmuştur.

Harç ve vergilerin kimlerden tahsil edileceğine dair mali hükümlerle kanun yürürlük hükümleri de yine bu bölümde yer almış bulunmaktadır. Bütün bu hükümlerin içinde, Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra, kat mülkiyeti adı altında kurulan hakların, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uydurulması hususundaki 50 inci madde ile Medeni Kanunun yürürlüğe girdiği 4 Ekim 1926 tarihinden önce kurulmuş olan hava hakları gibi hakların kat mülkiyetine uydurulmasına dair olan 52 inci madde hükümleri bilhassa önem taşımaktadır. “Tasfiye Maddeleri” ismi ile adlandırılabilecek olan bu hükümlerle bilhassa şu noktalar düzenlenmiştir.

Medeni Kanuna göre kurulmuş olan kat irtifaklarının, Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten başlayarak üç yıl içinde Kat Mülkiyeti Kanununa uydurulması ve Medeni Kanundan önceki haklar için de aynı müddetin konulması ile güdülen gaye, kat mülkiyeti alanında mümkün mertebe kısa bir zaman hukuki birliği sağlamaktır.

Medeni Kanuna göre kurulmuş olan bugünkü kat irtifaklarının tasfiyesine ve yeni duruma intibak ettirilmesine kadar geçecek üç yıllık müddet içerisinde gayrimenkulün idaresi bakımından Kat Mülkiyeti Kanununun, yönetimle ilgili hükümlerinin uygulanması zaruridir. 53 üncü maddede kabul edilmiş olan bu hüküm, kat irtifaklarının bir an önce tasfiyesi ve yeni duruma uydurulması mecburiyetini doğuracak, diğer taraftan mahkemelere gelecek anlaşmazlıkların daha kolay çözümlenmesi ve karara bağlanması imkanını sağlayacaktır.

Kat mülkiyeti kanunu tasarısı kanunlaşıp yürürlüğe girinceye kadar yapılmış ve üzerinde kat irtifakı kurulmuş ve tescil edilmiş olan bağımsız bölümlerden birçoğu bu kanunla istenilen evsafa belki de uymayacaktır. Ancak, kanunun koymuş olduğu bütün şartların gerçekleştirilmesini istemek ve gayrimenkul maliklerini buna zorlamak, bugün mevcut olan kat irtifaklarını tanımayıp birçok adaletsizliklere sebep olmak gibi arzu edilmeyen ağır neticeler doğuracağından bu husustaki müktesep hakları saklı tutulmuş ve 53 üncü madde bu noktalar göz önüne alınmak suretiyle sevk edilmiştir.

Hülasa, Kat Mülkiyeti Kanunu tasarısını kanun tekniği ve açıklık yönünden ve kat mülkiyetinin işlemesi için gereken hükümleri teferruatlı ve en az ihtilaf yaratacak şekilde konulması ve anlaşmazlık çıkan hallerde de bu anlaşmazlığı mümkün olduğu kadar kolay ve çabuk çözümlenmesini bakımından gereken hükümleri ihtiva etmesine titizlikle itina gösterilmiştir. Hakimin müdahale hakkı, hafiften ağır müeyyideye gidecek şekilde kademeli olarak düzenlenmiştir.

Kanunun kolayca incelenebilmesi için Medeni ve Borçlar Kanunumuzda olduğu gibi, her bölüm kendi içinde ayrıca sistematik bir şekilde tasnife tabi tutularak her maddeye kenar başlık eklenmiştir. Bu suretle bir bölümün ana bahisleri (A,B,C) gibi harflerle ve bunların içindeki bağlantılı bahisler ise (I,II,III ve 1,2,3) gibi rakamlarla numaralandırılmıştır. Böylece tasarının fihristine bakıldığı zaman açıkça görüleceği gibi numaralı kenar başlıklar, kanunun esas çatısını açık bir şekilde göz önüne koymaktadır.


Son Hükümler
A) Yasaklar:
Madde 50 - Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra Medeni Kanuna ve diğer kanunlara göre, bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için irtifak hakkı kurulamaz.
Tümü kargir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.

Açıklama:

Bu madde iki yasak ihtiva etmektedir.

1- Medeni kanuna ve diğer kanunlara göre kat maliki gibi faydalanmak için şahsi irtifak hakkı kurulamaz.

2- Tümü kargir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulması yasaktır.

Yargı Kararları:

- Kat mülkiyetine geçilmesi yoluyla ortaklığın giderilmesi istenen taşınmazın KMK’nun 50/2. maddesinde yazılı nitelikleri taşıyıp taşımadığının ve 1. maddenin 1. fıkrasında belirtildiği şekilde anayapıda yer alan birimlerin ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup olmadığı saptanmalıdır. (Y. 18. H.D., 7.11.1994 gün, 1994/12097 E., 1994/13779 K.).

Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifaklarda:
Madde 51 - (Değişik birinci fıkra: 30/4/1969 - 1166/1 md.) Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için üzerinde irtifak hakkı kurulmuş olan gayrimenkullerin mülkiyetinin 2/1/1971 tarihine kadar kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi mecburidir. Bu yapılmazsa irtifak hakları sona ererek yalnız ortak mülkiyet devam eder.
Gayrimenkul üzerindeki mülkiyetin birinci fıkra gereğince kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyet kütüğüne tescili, ortak maliklerden birinin tapu idaresine başvurması üzerine tapu idaresindeki belgelere ve bu kanunun 12. maddesinin (b) bendinde yazılı fotoğrafa dayanılarak yapılır; bu halde fotoğrafın,tapu idaresine başvuran ortak malikin imzasıyla tasdik edilmesi yeter.
Diğer ortak malikler bu çevrilmeye itiraz edemeyecekleri gibi bunun giderlerine katılmaktan ve yönetim planı yapmaktan kaçınamazlar; kaçınılırsa, hakimin müdahalesine dair olan 33 üncü madde hükmü uygulanır.

Açıklama:

Bu maddede, Kat Mülkiyeti Kanunundan önce kurulan irtifakların akıbetleri hakkında hüküm getirilmiştir.

Yargı Kararları:

- KMK.’nun 51. maddesi uyarınca kat mülkiyeti kurulan taşınmaz üzerindeki irtifak hakkı sözleşmesi kendiliğinden yürürlükten kalkar. Yönetim planının yapılmamış olması, geçerliliğini yitirmiş olan irtifak hakkı sözleşmesinin uygulanmasını gerektirmez. (Y. 18. H.D., 17.10.1994 gün, 1994/9809 E., 1994/12413 K.).

II- Medeni Kanundan önce kurulmuş olan haklarda :
Madde 52 - Medeni Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce (Hava hakkı, oda mülkiyeti) gibi isimler altında kurulmuş olan haklar, bu kanunun yürürlüğe girmesinden başlayarak üç yıl içinde, aşağıda yazılı hükümlere göre, bu kanun uyarınca kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilir:
a) Gayrimenkul üzerinde bu haklara konu olan yapı bölümleri mevcutsa, hak sahipleri,aralarında yapacakları bir sözleşme ile, o gayrimenkulün arsasında, bölümlerinin değerleri oranında ve hiçbir bedel ödemeye mecbur olmaksızın, Medeni Kanunun ortak mülkiyet hükümlerine göre paydaş olurlar ve Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili hükümleri uyarınca kat mülkiyetini kurarlar.
b) Yapı bölümleri mevcut olmayıp yalnız hava hakkı mevcutsa, bu hak (a) bendindeki esaslara göre hak sahibinin arsada paydaş olması suretiyle kendiliğinden kat irtifakı hakkına çevrilir ve kütüğe o suretle tescil edilir.
c) Hak sahipleri anlaşarak bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç yıl içinde eski haklarını kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevirmezlerse, bu çevirme, gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresince, ayrı ayrı bölümlerin değerleri oranında arsa paylarının tespiti ve gereken belgelerin hazırlanması suretiyle ve bu maddenin (a) ve (b) bendlerindeki esaslar uyarınca,hak sahiplerinden birinin müracaatı üzerine veya doğrudan doğruya yapılır ve durum bütün hak sahiplerine bildirilir.
Bu hakların tapu idaresince kat mülkiyetine veya kat irtifakına doğrudan doğruya çevrilmesi için gereken masraflar Hazinece ödenerek, kamu alacaklarının tahsili hakkındaki özel kanun hükümlerine göre hak sahiplerinden alınır.
Hak sahipleri tapu idaresinin kararına karşı, bunun kendilerine bildirilmesinden başlayarak bir ay içinde, sulh mahkemesine dava açmak suretiyle itiraz edebilirler.

Açıklama:
Bu maddede, Türk Medeni Kanunundan önce kurulmuş olan hakların Kat Mülkiyeti Kanunu kabul edildikten sonra nasıl bir işleme tabi olacakları gösterilmiş ve ayrıca Türk Medeni Kanunundan önceki kat mülkiyetine benzeyen hakların tasfiyesi gözetilmiştir.







III- Medeni Kanuna göre kurulmuş kat irtifaklarının yönetimi:
Madde 53 - Bu kanun yürürlüğe girdiği tarihten önce bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için kurulmuş olan irtifak hakları,bu kanuna göre kat mülkiyetine çevrilinceye kadar anagayrimenkulün yönetimi, yönetim planı yapılması mecburiyeti ve giderlere ve sigorta mecburiyetine ve bunun primlerine katılma hususlarında bu kanun hükümleri uygulanır.

Açıklama:

Kanunun bu maddesi geçici hüküm taşımaktadır.

C) Özel kanuna göre ortaklaştırma (Şüyulandırma) halinde kat mülkiyetinin durumu:
Madde 54 - İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tabi gayrimenkul varsa, İmar Kanununun 46 ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır.
Böyle bir anlaşmaya varılmazsa, her gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükmüne göre ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkullerin bu değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş olur.
Kesinleşen sulh mahkemesi kararının tebliğinden başlayarak bir ay içinde bedel ödenmez veya altı ay içinde ödenmek üzere banka mektubu veya ayni teminat gösterilmezse ortaklaştırılan gayrimenkullerin tümü, imar durumuna göre mümkünse kat mülkiyeti muhafaza ve diğer gayrimenkuller buna ilhak edilerek, eğer bu mümkün değilse kat mülkiyeti kaldırılarak, açık artırma yoluyla satılıp ortaklık giderilir ve satış bedeli her gayrimenkulün, ikinci fıkra uyarınca takdir edilmiş olan değerleri arasındaki orana göre, maliklere paylaştırılır.

Açıklama:

Bu maddede, özel kanunlara göre şuyulandırma hallerinde kat mülkiyetinin durumu düzenlenmiştir.

Yargı Kararları

- İmar Yasası sonucu oluşturulan ortaklığın Kat Mülkiyeti Kanununun 54. maddesine göre giderilmesi gerekir. (Y. 18. H.D., 17.5.2001 gün, 2001/4291 E., 2001/4971 K.).

D) Harç ve vergiler:
Madde 55 - Bu kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harç ve vergiden muaftır. Bu muafiyet, Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifak haklarının 51 nci madde gereğince kat mülkiyetine ve Medeni Kanundan önce kurulmuş olan hakların 52 nci maddeye göre kat mülkiyeti veya kat irtifakına çevrilmesi işlemlerine de şamildir.
Kurulan kat mülkiyetleri tapu memurunca derhal anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu yerin belediyesine ve vergi dairesine bildirilir.

Açıklama:

Bu madde, alınması gereken harç ve masrafları göstermiştir.
D) Belediyesi olmayan yerlerdeki durum:
Madde 56 - Bu kanunun belediyelere yüklediği görevler, belediye olmayan, yerlerde o yerin bağlı bulunduğu ilçe veya il merkezleri belediyelerince, 6785 sayılı İmar Kanununun 47 nci maddesinde bahsi geçen sahalarda ise ilgili belediyece yerine getirilir.

Açıklama:

Bu maddede, belediyelerin sorumluluğu gösterilmiştir.

Devre Mülk Hakkı
Madde 57 - Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir.
Bu hakka devre mülk hakkı denir.

Açıklama:

Bu maddede, devre mülk hakkının niteliği gösterilmiştir.

Yargı Kararları:

- Devre mülk sisteminde uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanununa göre çözümlenebilmesi için, malikin uyuşmazlığa tarafların devre mülk haklarının tamamının aynı parsel üzerindeki bağımsız bölümlerle ilgili olması gerekir. (Y. 18. H.D., 12.10.1995 gün, 1995/8526 E., 10001 K.).

Madde 58 - Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir.
Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir.
Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir.
Devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.

Açıklama:

Bu maddede, devre mülk hakkının nasıl kurulacağı gösterilmiştir. Buna göre, devre mülk hakkı, ancak tapu sicil muhafızınca düzenlenen resmi senetle kurulabilir.

Madde 59 - Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir.Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir.

Açıklama:

Bu maddede, devre mülk hakkının, yılın belirli dönemlerinde 15 gün az süreli olmaması husus belirtilmiş ve bunun da başkalarına devredilmesinin mümkün olduğu vurgulanmıştır.

Madde 60 - Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine,bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir.
Açıklama:

Bu maddede, devre mülk kurulduğunda tapunun beyanlar hanesine işaret edilmesi ve düzenlenen tapu senedinde de bu hususun gösterilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Madde 61 - Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. (Bu bölüm ve bu bölüm başlığı altındaki maddeler 10/6/1985 tarih ve 3227 sayılı Kanunun 1 nci maddesi ile eklenmiştir.)
Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi aralarından veya dışardan bir gerek veya tüzelkişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine göre atanan yöneticilere devre mülk yöneticiliği ile ilgili görevler de verilebilir.

Açıklama:

Bu maddede, devre mülk kurulan yerlerin yönetiminin nasıl olacağı gösterilmiştir. Bunun devre mülk sözleşmesi ile düzenleneceği ve bunun bir nevi ek yönetim planı olduğu belirtilmiştir.

Madde 62 - Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlarına bağlı değildir.

Madde 63 - Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şuyuun giderilmesini isteyemezler.

Madde 64 - Devre mülk hak sahipleri,kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar.
Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile, başkaca bir işlem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca boşalttırılır. İdare veya yargı organlarına yapılacak başvuru, bu boşaltma işlemini durdurmaz. İlgililerin kanundan ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.

(devam ediyor...)[

(....devam ) Madde 65 - Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve sorumluluklarının tespit ve uyuşmazlıkların çözümlenmesinde bu Kanunda, sözleşmede veya yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır.

Açıklama:

62., 63., 64. ve 65. maddelerinde, devre mülk hakkı ile ilgili diğer ayrıntılı hükümler düzenlenmiştir.




Görevli Mahkeme
Ek Madde 1
(Ek: 13/4/1983-2814/15 md.)
Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.

Açıklama:

Bu maddeye göre, kanunun uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlıklar, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde çözümlenir.

Yargı Kararları:

- Ecrimisil istenen durumlarda, Kat Mülkiyeti Yasasının Ek 1 nci maddesine göre davaya sulh hukuk mahkemesinde bakılamaz. Kıymetine göre sulh veya asliye hukuk mahkemesinde genel hükümlere göre bakılır. (Y. 18. H.D., 8.4.2003 gün, 2003/1167 E., 2003/2832 K.).

- Kat mülkiyeti veya irtifak kurulmayan yapıda Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamadan davaya genel hükümler çerçevesinde bakılır.(Y. 18. H.D., 14.9.1995 gün, 1995/7710 E., 8748 K.).

- Ticaret sicilinden kaydı silininceye kadar kooperatifin hukuku, varlığı devam edeceğinden kooperatif kooperatif ile üyeleri arasındaki ihtilafın Asliye Hukuk Mahkemesinde genel hükümler çerçevesinde çözümlenmesi gerekir. (Y. 5. H.D., 27.9.1990 gün, 1990/559 E., 25297 K.).

Kullanma yerlerinin boşaltılması:
Ek Madde 2 - (Ek: 13/4/1983 - 2814/15 md.)
Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından sözleşmeleri herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler ile dışarıdan atanan yöneticiler kendilerine bu görevleri dolayısıyla bir yer tahsis edilmiş ise, bu yerleri onbeş gün içerisinde boşaltmak zorundadırlar. Bu süre içinde boşaltılmayan yerler yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine başkaca tebligata lüzum kalmadan mahalli mülki amirlerin kararı ile bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır. İdare ve yargı organlarına yapılacak başvuru, bu kararların yerine getirilmesini durdurmaz. İlgililerin kanun ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.

Açıklama:

Bu maddeyle, kapıcı gibi görevleri dolayısıyla apartmanın bir bölümünde veya müştemilatından kendisine bir yer ayrılan kimselerin, görevleri sona erdiğinde idari yoldan bu yerden çıkarılması sağlanmıştır.

Yargı Kararları:

- Kapıcı dairesi, kat malikleri kurulu kakarı ile kiraya verilebilir. (Y. 18. H.D., 01.05.1997 gün, 1997/2650 E., 1997/4159 K.).
- Kapıcının işine son verme yetkisi kat malikleri kuruluna aittir. (Y. 18. H.D., 07.11.1996 gün, 1996/8627 E., 1996/9738 K.).



Birden çok yapılarda uygulanacak özel hükümler:
Ek Madde 3 - (Ek:13/4/1983 - 2814/15 md.)
Bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde, bu Kanunda yer alan hükümlerin uygulanmasında aşağıdaki kurallar dikkate alınır:
a) Vaziyet planına göre yapılacak tüm bağımsız bölümlerden yüzde kırkının veya blok inşaatlarda her biri en az sekiz bağımsız bölümü kapsayan blok veya blokların tamamlanmış bulunması halinde,tamamlanan bağımsız bölümler için kat mülkiyetine geçilebilir Bu takdirde, tamamlanmamış yapılara ilişkin kat irtifaklarının tapu kütüklerinde nasıl yer alacağı (11 inci maddenin 2 nci fıkrasına bağlı kalınmaksızın) tüzükle belirlenir.
b) Yapılardan her birine ilişkin ortak giderler o yapıdaki kat malikleri, bütün yapılar için müşterek tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler bütün kat malikleri tarafından 20 nci maddedeki kurala göre karşılanır, Yapılardan bir kısmının tamamlanmamış olması halinde, kat irtifakı sahipleri de, kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar.
c) Blok yapılarda, bunlardan yalnız birine ilişkin sorunların çözümlenmesinde, kat malikleri kurulu, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur.

Açıklama:

Bu maddede, birden çok yapılarda uygulanacak özel hükümler gösterilmiştir. Kanunun 2. maddesinde gösterilen dikey mülkiyetin yanı sıra, 2814 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle yatay kat mülkiyeti sistemi de getirilmiştir.

Yargı Kararları:

- Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 3. maddesine göre, ayrı ayrı bloklardan oluşan anagayrimenkulde her bağımsız bölümün yöneticisi olabileceğinin, tüm bloklar için genel yönetici de seçilebilir. Yalnız bir blok yöneticisinin kendi bağımsız bölümü için açacağı davada aktif husumet ehliyeti vardır. (Y. 18. H.D., 20.2.2003 gün, 2002/11904 E., 2003/1091 K.).

- Birden çok parsel üzerindeki ortak yönetim, KMK’nun kapsamında değildir. (Y. 18. H.D., 29.09.1995 gün, 1995/9309 E., 1995/9357 K.).

- Anataşınmaz üzerindeki her iki blokta oturanlar tarafından ortak kullanılan kazanın değiştirilmesi nedeniyle yapılan harcamaların, anataşınmazdaki tüm kat maliklerince arsa paylarına düşen oranda karşılanması gerekir. (Y. 18. H.D., 27.02.1996 gün, 1996/683 E., 1996/1902 K.).

- İki bloktan oluşan bir apartmanın B bloğunun çatısının tamiri için harcanan paranın, bu blok maliklerinden alınması gerekir. (Y. 5. H.D., 22.1.1990 gün, 1990/9933 E., 692 K.).

Kat irtifakına geçiş:
Ek Madde 4 - (Ek: 13/4/1983 - 2814/15 md.)
Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yaptırılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması ve pay sahiplerinden en az beşte dördünün kat irtifakına geçiş konusunda aldığı karara uyulmaması halinde, karara uymayan pay sahiplerinin gayrimenkuldeki paylarının iptaline ve bu payların, isteyen diğer pay sahipleri adına tesciline sulh mahkemesi tarafından aşağıdaki şartlarla karar verilir:
a) Müşterek gayrimenkulün yukarıda belirtilen amaçla edinildiğinin ispat edilmiş olması,
b) Müşterek maliklerin yukarıda açıklanan çoğunluğunun kat irtifakına geçiş kararına veya bununla ilgili yükümlülüklere noterlikçe yapılan tebligata rağmen iki ay içinde uyulmamış olması,

c) Karara uymayan müşterek maliklerin paylarının mahkemece tespit edilen rayiç bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi.

Açıklama:

Bu maddeye göre, beş veya daha fazla kişi tarafından, üzerinde bir veya birden çok yapı yaptırılmak amacıyla bir arsa edinilmiş ise, pay sahiplerinden en az beşte dördünün kat irtifakına geçiş konusunda aldığı karara uyulması gerekir. Bu karara uymak istemeyen pay sahipleri olursa, bunlar hakkında mahkemeye başvurulacaktır.

Yargı Kararları:

- Kat irtifakı kurulması için paydaşın muvafakat etmiş sayılmasına karar verilmesi istenemez. (Y. 5. H.D., 10.2.1988 gün, 517 E., 1491 K.).

E) Yürürlük tarihi:
Madde 66 - Bu kanun yayımı tarihinden altı ay sonra yürürlüğe girer. (*)

F) Yürütme makamı:
Madde 67 - Bu kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür. (*)
(*) 10/6/1985 tarih ve 3227 sayılı Kanunun 1 inci maddesiyle "Yürürlük tarihi" ile ilgili 57 nci madde 66, "Yürütme makamı" ile ilgili 58 inci madde de 67 nci madde olarak, numaralandırılmıştır.

23.06.1965 tarihli ve 634 sayılı Ana Kanuna İşlenmeyen Geçici Maddeler:

1) 13.04.1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun Geçici Maddeleri:

Silinmemiş Kat İrtifakı Hakları:

Geçici Madde 1- Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu kanunun yürürlüğünden önce süresi içinde bitirilmemiş olan yapılara ilişkin kat irtifakları tapu kütüğünden silinmemiş ise, bunlar hakkında da 49. maddenin bu kanunla değişik hükmü uygulanır.

Önce Açılmış Davalar
Geçici Madde 2- 634 sayılı kat mülkiyeti kanunundan doğan uyuşmazlıklar nedeniyle,bu Kanunun yürürlüğünden önce asliye hukuk mahkemelerine açılmış davalar bu mahkemelerce sonuçlandırılır.

2) 5/2/1992 tarih ve 3770 sayılı Kanunun Geçici Maddesi:
Geçici Madde - Doğal Gazın Kullanımı Hakkında Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Yetki Kanunu ile Bakanlar Kuruluna verilen Kanun Hükmünde Kararname çıkarma yetkisi 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu için adı geçen Yetki Kanunu ile verilen süre bitimine kadar geçerlidir.







3.4- Adalet Bakanlığınca 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa İlişkin Değişiklik Tasarısı:

Ülkemizde süre gelen hızlı toplumsal değişimlere ve gelişmelere karşın, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun içeriğinde, son yirmi yıldır hiçbir değişiklik yapılmamış olması nedeniyle, Adalet Bakanlığı’nca; Yargıtay, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün görüş ve önerileri de alınarak, “Kat Mülkiyeti Kanununun Bazı Maddelerinin Değiştirilmesine, Bazı Maddelerinin Yürürlükten Kaldırılmasına ve Kanuna Toplu Yapı İle İlgili Maddeler Eklenmesine Dair Kanun Tasarısı” adıyla bir kanun tasarısı hazırlanmıştır.

Sözkonusu tasarı taslağı ile tasarıya ait genel gerekçe ve madde gerekçeleri aşağıda belirtilmiştir.



KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA DEGİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN
KANUN TASARISI

Madde 1- 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (a) bendine, “Temeller ve ana duvarlar,” ibaresinden sonra gelmek üzere “taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar” ibaresi eklenmiştir.

Madde 2- 634 sayılı Kanunun 10 uncu maddesinin üçüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve maddenin sonuna bir fıkra eklenmiştir.

“Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin tapu sicil müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir.”

“Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan “bağımsız bölümlerin numaraları” yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.”

Madde 3- 634 sayılı Kanunun 13 üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Sözleşme düzenlenince anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine “Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir.” ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.




Anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir. Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.”

Madde 4- 634 sayılı Kanunun 14 üncü maddesinin sonuna aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı anagayrimenkulde, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12 nci maddede yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her biri, kendine ait her bağımsız bölüm için bin Yeni Türk Lirası idarî para cezası ödemekle yükümlüdür. Bu para cezası, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından verilir.

İdarî para cezalarına dair kararlar ilgililere 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre tebliğ edilir. Bu cezalara karşı tebliğ tarihinden itibaren en geç yedi gün içinde yetkili idare mahkemesine itiraz edilebilir. İtiraz, idarece verilen cezanın yerine getirilmesini durdurmaz. İtiraz üzerine verilen karar kesindir. İtiraz, zaruret görülmeyen hâllerde evrak üzerinde inceleme yapılarak en kısa sürede sonuçlandırılır. Verilen idarî para cezası 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil olunur.”

Madde 5- 634 sayılı Kanunun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.”

Madde 6- 634 sayılı Kanunun 20 nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde yer alan “koruma” kelimesinden sonra gelmek üzere, “güçlendirme” kelimesi eklenmiştir.

Madde 7- 634 sayılı Kanunun 22 nci maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.”

Madde 8- 634 sayılı Kanunun 23 üncü maddesinin birinci fıkrasına,“tesislerin yeniden yapılması” ibaresinden sonra gelmek üzere “ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler” ibaresi eklenmiştir.
Madde 9- 634 sayılı Kanunun 25 inci maddesinin ikinci ve dördüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.”

“Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.”

Madde 10- 634 sayılı Kanunun 26 ncı maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının dava tarihindeki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir.”

Madde 11- 634 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinin son fıkrasına aşağıdaki cümle eklenmiştir.

“İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.”

Madde 12- 634 sayılı Kanunun 30 uncu maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa kararlar, en geç onbeş gün içerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların oy çokluğuyla verilir.”

Madde 13- 634 sayılı Kanunun 33 üncü maddesinin birinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ve ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.”

“Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlerden, aynı mahkemece, beş günden az ve doksan günden fazla olmamak üzere belirlenen tam gün sayısının bir gün karşılığı olarak takdir edilen miktar ile çarpılması suretiyle hesaplanan meblağın para cezası olarak alınmasına kesin olarak hükmolunur. Bir gün karşılığı para cezasının hesaplanmasında 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 52 nci maddesi hükmü uygulanır.”

Madde 14- 634 sayılı Kanunun 34 üncü maddesinin son fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburîdir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, beş günden az ve altmış günden fazla olmamak üzere belirlenen tam gün sayısının bir gün karşılığı olarak takdir edilen miktar ile çarpılması suretiyle hesaplanan meblağın para cezası olarak alınmasına kesin olarak hükmolunur. Bir gün karşılığı para cezasının hesaplanmasında 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 52 nci maddesi hükmü uygulanır.”

Madde 15- 634 sayılı Kanunun 38 inci maddesinin sonuna aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.”

Madde 16- 634 sayılı Kanunun 47 nci maddesinin dördüncü fıkrasının son cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, değeri karşılığında bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir.”

Madde 17- 634 sayılı Kanunun 54 üncü maddesinin birinci ve ikinci fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tâbi gayrimenkul varsa ve ortaklaştırma, 9/11/1985 tarihinden önce ise 6785 sayılı İmar Kanununun 46 ncı maddesi, bu tarihten sonra ise 3194 sayılı İmar Kanununun 16 ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır.

Böyle bir anlaşmaya varılamazsa, her gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükümlerine göre ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlara Devlet İstatistik Enstitüsünce yayımlanan üretici fiyatları endeksi uygulanmak suretiyle her bir gayrimenkulün dava tarihi itibarıyla ulaştığı değerleri tespit edildikten sonra, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkulleri bu değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş olur.”

Madde 18- 634 sayılı Kanuna 65 inci maddeden sonra gelmek üzere “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlıklı “DOKUZUNCU BÖLÜM” altında aşağıdaki maddeler eklenmiş, mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75 ve 76 ncı maddeler olarak teselsül ettirilmiştir.


“DOKUZUNCU BÖLÜM
Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler

Kapsam

Madde 66- Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.

Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.

Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.

Ortak yerler

Madde 67- Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.

Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleribulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.

Vaziyet plân ve projeleri

Madde 68- Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet planında ve projelerde belirtilir.

Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması hâlinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir.

Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususlar, Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.





Yönetim


Madde 69- Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir.Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.

Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

Yönetim plânı ve değiştirilmesi


Madde 70- Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.

Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.

Yönetici ve denetçi atama


Madde 71- Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.


Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki katmaliklerininsayı ve arsa payıbakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.
Ortak giderlere katılma


Madde 72- Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece bir kaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiştesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır.

Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılıİcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.


Geçici yönetim


Madde 73- Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, herhalde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.

Uygulanacak diğer hükümler

Madde 74- Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, bu Kanunda yer alan bütün hükümler, toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla tatbik edilir.”
Madde 19- 634 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici 3 üncü madde eklenmiştir.
“Geçici Madde 3- Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış bulunan anagayrimenkullerde, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Bu anagayrimenkullerde yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız olarak tahsil edilir. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen, gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her biri, kendine ait her bağımsız bölüm için iki bin Yeni Türk Lirası idarî para cezası ödemekle yükümlüdür. Bu para cezası, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından verilir.
İdarî para cezalarına dair kararlar ilgililere 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre tebliğ edilir. Bu cezalara karşı tebliğ tarihinden itibaren en geç yedi gün içinde yetkili idare mahkemesine itiraz edilebilir. İtiraz, idarece verilen cezanın yerine getirilmesini durdurmaz. İtiraz üzerine verilen karar kesindir. İtiraz, zaruret görülmeyen hâllerde evrak üzerinde inceleme yapılarak en kısa sürede sonuçlandırılır. Verilen idarî para cezası 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil olunur.”

Madde 20- 634 sayılı Kanunun 18 inci maddesinin son fıkrası ile ek 3 üncü maddesi yürürlükten kaldırılmıştır.

Geçici Madde 1- Bu Kanun gereğince hazırlanması gereken yönetmelik, Kanunun yürürlüğe girdiğitarihinden itibaren altı ay içinde hazırlanır.

Madde 21- Bu Kanun yayımlandığı tarihte yürürlüğe girer.

Madde 22- Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.



GEREKÇE

Nüfusun sür’atle çoğalması, arsa fiyatlarının özellikle şehirlerde küçük müstakil ev yapımına imkân vermemesi, kanun koyucuyu, çeşitli ülkelerde olduğu gibi, Ülkemizde de, kat mülkiyetini düzenlemeye, bir yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli kat, daire, dükkan gibi bağımsız bölümlerinin müstakil mülkiyete konu olmasını kabule zorlanmış ve bu amaçla hazırlanan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 2 Ocak 1966 tarihinde yürürlüğe konulmuştur.

Kat Mülkiyeti Kanunu hazırlanırken, uygulamada, belli bir arsa (parsel) üzerinde yapılmış veya yapılacak birden çok bağımsız bölümü kapsayan tek bir yapı söz konusu olmakta ve bütün olarak yer ve tesisler tek parsel ve tek yapı içinde yer almaktaydı. Bu nedenle, Kat Mülkiyeti Kanununda da, bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı, ortak yerler ve onlardan faydalanma, anagayrimenkulün yönetimi, ortak giderlere katılma gibi hususlar düzenlenirken tek parsel, tek yapı düşüncesinden hareket edilmiştir.

Kırsal kesimden şehirlere yönelik göçün sür’atle bir gelişme göstermesi, şehir nüfusunun çok kısa sürede büyük artışlar kaydetmesi, gecekondu olayının yanında, parseller üzerindeki yapıların çok sayıda bağımsız bölümü kapsayan büyük blok inşaata dönüşmesi ve bazen de aynı parselde, ortak alt yapı, yer ve tesislere sahip birden çok blok yapının yer alması sonucunu doğurmuştur. Kat Mülkiyeti Kanunu hazırlanırken öngörülmemiş olan bu durum, uygulamada özellikle yönetim ve ortak giderlere katılma açısından sorunlar ortaya çıkarmıştır. Kanun koyucu bu sorunlara belli ölçüde de olsa bir çözüm getirmek amacıyla, 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunla, Kat Mülkiyeti Kanununa “Birden çok yapılarda uygulanacak özel hükümler” başlığı altında ek 3 üncü madde ilâve etmiştir.

Uygulamada kısa sayılacak bir süre sonra, “toplu yapı” uygulamasının yaygınlaşması ile birlikte, “bir arsa üzerindeki birden çok yapı”ya ilişkin getirilen hüküm de yetersiz kalmıştır. Toplu yapıda, zorunlu olarak kamuya bırakılmış yol, park, ortak yer ve tesisleri olan birden çok yapının farklı parseller üzerinde inşa edilmesi sonucunu getirmiştir. Tek parsel esası üzerinden düzenlenmiş bulunan kat mülkiyeti rejimimiz, farklı parseller üzerinde inşa edilmiş, ortak yer ve tesisleriyle birbirleriyle bağlantılı birden çok yapının, sayıları yüzlerle, bazen binlerle ölçülen bağımsız bölümün uygulamada mülkiyet, yönetim, ortak gider gibi konularda bakımından ortaya çıkardığı sorunlara cevap verecek çözümleri kapsamamaktadır.
Toplu yapı uygulamasının ortaya çıkardığı çok yönlü sorunların çözümlenmesi, bugün ulaşılan aşamada, Kat Mülkiyeti Kanununda yeni ve belli ölçüde ayrıntılı düzenlemelere yer verilmesini zorunlu kılmaktadır.

Diğer yandan; şehirlerin nüfusunun büyük artışlar kaydetmesi, hızla çoğalan ve kat mülkiyetine tâbi olan binaların doğal afetler gözardı edilerek yapılması sonucunu doğurmaktadır.Doğal afetlerin başında ise deprem tehlikesi ve bunun yeterince ciddiye alınmaması gelmektedir. Bu tehlikenin önlenmesi bakımından, öncelikle yeni yapıların tabiat ve çağın gereklerine uygun şekilde yapılmasını sağlamak, sonra da mevcut yapı stokumuzu, muhtemel tehlikeleri dikkate alarak incelemek ve yeterli şartları taşımayanları belirleyerek bunları sağlamlaştırmak gerekmektedir.Özellikle mevcut yapılarda, gerekli tespit ve sağlamlaştırma çalışmalarını yapabilmek için, birden çok bağımsız bölümü kapsayan binaların bazı bölümlerinin ortak yerlerden sayılması, bu yerin tamirat giderlerine bütün kat maliklerinin katılması ve bağımsız bölümlerden birinde yapı güvenliğiyle ilgili teknik çalışmalar yapılırken gerektiğinde diğer bağımsız bölüm malikinin kendisine ait kısma girilmesine izin verme zorunluluğuna ilişkin hükümlerin Kanunu ilâve edilmesi gerekmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik öngören bu Tasarıda toplu yapıya ilişkin özel hükümlerin bir arada bulunmasının uygulamada sağlayacağı kolaylık dikkate alınarak ve Kanunun yapısını korumanın daha doğru olacağı düşünülerek “toplu yapıya ilişkin özel hükümler”e ayrı bir bölüm içinde yer verilmiştir.

Tasarıda, toplu yapıya ilişkin özel düzenlemeler yanında, uygulamada gerek mevcut binalardaki yapı güvenliği gerekse varolan diğer eksiklikleri, belirsizlikleri ve hakkaniyete aykırılıkları gidermeye yönelik olarak Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlükteki bir kısım maddeleri değiştirilmiş, Kanuna yeni maddeler ilave edilmiş ve bazı maddeleri yürürlükten kaldırılmıştır. Böylece, Kat Mülkiyeti Kanununda varolan eksiklik ve belirsizlikler giderilerek uygulamada birlik ve uyum sağlanmış, geciktirilmesi ileride telafisi güç ya da kat malikleri açısından menfi durumlar yaratacak veya hasar ve zararlara yol açabilecek durumlara ilişkin düzenlemeler yapılarak sorunlara daha adil ve hakkaniyete uygun çözümler getirilmiştir.



MADDE GEREKÇELERİ

Madde 1- Madde ile kat mülkiyetine tâbi olan binalardaki taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar gibi sistemin parçaları, anagayrimenkulün ortak yerlerinden sayılmak suretiyle, ana yapının tamamını etkileyen sonuçlar doğurabilecek yerlerde kat maliklerinin bağımsız hareket etmelerinin önlenmesi amaçlanmıştır.

Madde 2- Madde ile bir yapının, otel, işyeri gibi, iktisadi açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok kat veya bölümünün aynı nev’iden olması şartıyla tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilmesine imkan sağlanmıştır. Ancak tescilin yapılabilmesi için buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin tapu sicil müdürlüğüne verilmesi hükme bağlanmıştır.






Ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine “bağımsız bölümlerin numaraları” yazılmak suretiyle tescil edilebileceği öngörülmüş, bu suretle, bu bağımsız bölümlerin mülkiyeti belli bir şahsa değil, diğer bağımsız bölümlere bağlanmıştır. El değiştiren bağımsız bölümlerin yeni maliklerinin kendiliğinden, ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümün de müşterek maliki olmaları sağlanmıştır. Böylelikle ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerle ilgili olarak eşyaya bağlı mülkiyet hükümlerinin uygulanması amaçlanmaktadır.

Madde 3- Madde ile bir parseldeki blok veya bloklarda bulunan bağımsız bölüm sayısındaki büyüklüğün uygulamada yaratacağı güçlük dikkate alınarak, anagayrimenkule ilişkin irtifak haklarında; örneğin geçit hakkında, kat mülkiyeti kütüğünde her bağımsız bölüm için ayrı ayrı açılmış sahifeler yerine, anagayrimenkulün kapatılan sahifesinin esas alınması yoluna gidilerek; irtifak haklarının tapu kütüğü sayfasına tescil edilmesi ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmesi esası getirilmiştir.

Madde 4- Madde ile yapı kullanma izin belgesi alınmış ve tamamlanmış bulunan kat irtifaklı anagayrimenkullerin, eşya hukukunda asıl olan kat mülkiyetine geçilmesi için yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıllık süre verilmiş olup, bu süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12 nci maddede yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamayan veya imzalanması gerekenleri imzalamayan kat irtifak hakkı sahipleri için idarî para cezası düzenlenmiş olup, bu para cezasının, kat mülkiyetine geçişte etkin ve yerinden denetimi gerçekleştirmek amacıyla anagayrimenkulün bulunduğu yere göre belediye veya mülkî amir tarafından verilmesi ve para cezasının 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uyarınca tahsil olunması hükme bağlanmıştır.

Ayrıca, madde ile verilecek idarî para cezalarına ilişkin tebligatın nasıl yapılacağı, tebliğ tarihinden itibaren ne kadar süre içinde, hangi mahkemeye itiraz edileceği, itiraz üzerine mahkemece verilen kararların niteliği ve mahkemenin inceleme usulü düzenlenmiştir.

Madde 5- Madde ile kat malikleri arasında çıkan uyuşmazlıklar ile ilgili olarak uygulamada maliklerin rızalarının varlığının tespiti konusunda sık sık ispat sorunu yaşandığından bu konudaki sıkıntıları gidermek için “rıza”nın yazılı olarak verilmiş olması hususu düzenlenmiş ve ancak başkaca bir şekil şartı aranmamıştır.

Ana taşınmazın ortak yerlerinde yapılacak “onarım” bütün kat maliklerinin rızası ile yapılabilmektedir. Ancak, çok özel durumlarda ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar vermesi ve acilen onarılması gerekmesi veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olması ve bu durumun mahkemece tespit edilmiş olması halinde; onarım ve güçlendirmenin esas projesine veya tekniğine uygun biçimde yapılması hususunda kat maliklerinin tamamının rızasının aranmayacağına ilişkin hüküm getirilmiştir.

Madde 6- Madde ile muhtemel afetler ve özellikle depremlerde can kaybı ve ekonomik kayıpların önlenmesi bakımından, yapının güçlendirilmesi için yapılacak harcamalar anagayrimenkulün genel giderleri arasına ilâve edilmiştir.

Madde 7- Madde ile Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girdiği tarihte var olan 17/2/1926 tarihli ve 743 sayılı Türk Kanunu Medenîsi, 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu ile yürürlükten kaldırılmıştır. Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanununun 22 nci maddesinde ifade edilen ve yürürlükten kaldırılan Türk Kanunu Medenîsinin 807 nci maddesinin yerini 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesi almış olduğundan bu husus düzenlenmiştir.
Madde 8- Madde ile anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinde yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik inceleme ve çalışmalar sırasında, gerektiğinde diğer bağımsız bölüm malikinin kendisine ait kısma girilmesine izin verme zorunluluğu getirilerek, özellikle mevcut yapılarda gerekli tespit ve sağlamlaştırma çalışmalarının yapılabilmesine imkân sağlanması amaçlanmıştır.

Madde 9- Madde ile kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmeyen kat malikleri hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki değerinin o kat malikine ödenerek, bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için açılacak davanın, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar verilmesi hususu ile yargılama sürecinin sonucunda verilecek devir kararının kesinleşmesinin uzunca bir zaman alacağı olasılığı ve taşınmaz mal fiyatının kısa zamanda büyük bir hızla yükseldiği dönemlerde dava tarihindeki bedeli esas almak ve davanın sonunda bu bedelin ödenmesine karar vermenin davalının mağduriyetine yol açabileceği ihtimali nedeniyle hâkimin hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması gerektiği hususu düzenlenmiştir.

Ayrıca, madde ile dava açma süresinin başlangıcı olan “sebebin öğrenildiği” şeklindeki bir tarihin, belirsiz ve duraksamaya yol açan bir ifade olması nedeniyle dava hakkının doğması anının saptanmasında yaşanan güçlüklerin ortadan kalkması yönünde “sebebin öğrenilmesi” yerine devir konusunda kat malikleri kurulunca alınan “dava açma kararının öğrenilmesi”, dava açma süresinin başlangıcı olarak düzenlenmiştir. Böylece kat malikleri kurulunca devir davası açılmasına ilişkin kararın verildiği tarih “dava hakkının doğumu”na başlangıç tarihi kabul edilecektir. Ayrıca dava sebebinin ortadan kalkmasının süreye bağlı olmaksızın tek başına da dava hakkını düşüreceğine açıklık getirmesi amacıyla fıkra metnindeki “ve” bağlacı “veya” olarak değiştirilmiştir.

Madde 10- Madde ile devir bedelinin saptanmasında, “o zaman”ın hangi zaman olduğunun anlaşılamaması nedeniyle “o zamanki” ifadesi “dava tarihindeki” olarak değiştirilmiştir.

Madde 11- Madde ile ilk toplantıda yeter sayı sağlanamadığında, ilk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak en az zaman aralığını gösteren süre belirlenmiştir.

Madde 12- Madde ileilk toplantıda yeter sayı sağlanamadığında ikinci toplantının en az yedi gün sonra yapılması hususu bir önceki madde ile düzenlendiğinden, ikinci toplantının en geç ne zaman yapılacağı düzenlenmiştir.

Madde 13- Madde ile kat malikleri kurulu kararları aleyhine kurul toplantısına katılmayan veya katılıp da aykırı oy kullanan kat maliklerinin, kurul kararları aleyhine gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açma hakkı düzenlenmiştir. Ancak, böyle bir davanın açılması için belli bir süre koşulu getirilmiştir. Böylece uygulamadaki kat malikleri kurulunca alınan bir kararın üzerinden yıllar geçtikten ve gerekleri yerine getirildikten çok sonra açılan iptal davaları sebebiyle ortaya çıkan anlaşmazlıkların önüne geçilmek istenmiştir.

Ayrıca, maddenin üçüncü fıkrasında öngörülen para cezasının miktarı, günün ekonomik koşulları ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 52 nci maddesi dikkate alınarak değiştirilmiştir. Para cezasının belirlenmesinde her ne kadar Türk Ceza Kanununa atıf yapılmış ise de, söz konusu para cezası, hukuk mahkemesi tarafından verilen disipliner nitelikte bir para ceza olup, sabıka kaydına da geçmeyecektir. Tazmini nitelikte bir para cezası olacaktır.

Madde 14- Madde ile öngörülen para cezasının miktarı, günün ekonomik koşulları ve 5237 sayılıTürk Ceza Kanununun 52 nci maddesi dikkate alınarak değiştirilmiştir. Para cezasının belirlenmesinde her ne kadar 5237 sayılıTürk Ceza Kanununa atıf yapılmış ise de, söz konusu para cezası, hukuk mahkemesi tarafından verilen disipliner nitelikte bir para ceza olup, sabıka kaydına da geçmeyecektir. Tazmini nitelikte bir para cezası olacaktır.

Madde 15- Madde ile kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarına karşı açılacak iptal davalarına işlerlik kazandırmak üzere, karara katılan bütün kat maliklerinin, toplu yapılarda ise toplu yapı kat maliklerinin davalı olarak gösterilme mecburiyeti kaldırılmakta, bunun yerine yönetici aleyhine dava açılabilmesi esası getirilmektedir. Ayrıca bu konudaki yargılama giderlerinin, ortak giderlerden karşılanacağı hususu düzenlenmiştir. Bu hüküm ile uygulamada çok sayıda kat maliklerinin hasım gösterilmesi mecburiyetinden doğan güçlüklerin ortadan kaldırılması amaçlanmıştır.

Madde 16- Madde ile bağımsız bölümleri harap olan kat maliklerinin, bu bağımsız bölümleri yeniden yaptırmak istediklerini diğer kat maliklerine altı ay içinde yazılı olarak bildirmedikleri durumlarda, onların arsa paylarının, değeri üzerinden yeniden yaptırmak isteyenlere devredileceği hususu düzenlenmiştir.

Madde 17- Madde ile3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı Kanun ile yürürlükten kaldırılan Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girdiği tarihte var olan 9/7/1956 tarihli ve 6785 sayılı İmar Kanununun 46 ncı maddesinin yerini 3194 sayılı İmar Kanununun 16 nci maddesi aldığından, Kat Mülkiyeti Kanununun 54 üncü maddesinde ortaklığın giderilmesine konu olan gayrimenkul ile ilgili olarak gayrimenkulün ortaklaştırıldığı tarih itibariyla 6785 sayılı Kanun veya 3194 sayılı Kanunun ilgili maddelerinin uygulanması düzenlenmiştir.

Ayrıca madde ile gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki değerinin takdir edilip, teklifin bu değere göre yapılması, enflasyonun artış gösterdiği dönemlerde hakkaniyete aykırı sonuçlar ortaya çıkmasına neden olabileceğinden, gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerine Devlet İstatistik Enstitüsü tarafından yayınlanan üretici fiyatları endeksi uygulanması hükmü düzenlenmiştir.

Madde 18- Madde ile 634 sayılı Kanuna 65 inci maddeden sonra gelmek üzere“DOKUZUNCU BÖLÜM” altında dokuz madde hâlinde “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” eklenmiştir. Bu maddelere 66’dan 74’e kadar numara verilmiş, mevcut 66 ve 67 nci maddelerin numaraları 75 ve 76 olarak değiştirilmiştir.

“Madde 66- Toplu yapının kapsamı belirtilmiş, toplu yapının birden çok parseli kapsaması hâlinde, her parselin kat irtifakının ve kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınacağı belirtilerek Kat Mülkiyeti Kanununun sistemiyle paralellik sağlanmış, buna karşılık toplu yapı kapsamındaki bütün parsellerin, kat mülkiyeti rejimine geçilirken bir bütün olarak işlem görmesi gereği vurgulanmıştır.

Madde 67- Toplu yapı açısından “ortak yerler” kavramı açıklığa kavuşturulmuş ve özellikle, (park yeri ve okul vs. olarak) toplu yapı kapsamındaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin mülkiyeti (tapu sicilinde kimin adına tescil edileceği) sorunu çözüme bağlanmıştır. Getirilen çözümle, bağımsız bölümlerin el değiştirmesinin ortak yerlere ilişkin düzeni etkilememesi sağlanmıştır.



Madde 68- Toplu yapı niteliğindeki yapılaşmalarda, yapıların konumlarının, ortak nitelikteki yerlerin ve tesislerin ve bunların kullanılış amaç ve şekillerinin ilgili makamlarca onaylanmış imar planı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet plan ve projeleri, toplu yapıya ilişkin hükümlerin uygulanmasında hareket noktasını oluşturacaktır.

Kamuya ayrılan yerlerin bakımı, işletilmesi ve düzenlenmesi, kamunun yararını kısıtlamamak şartıyla ve yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması halinde toplu yapı yönetimine bırakılabilecektir.

Madde 69- Blok ve blok niteliğinde olmayan yapıların hangileri olacağı hususu açıklığa kavuşturulmaktadır. Blok yapıların en azından ana yapıda ortak yerleri bulunan yapılar olduğu belirtilmektedir. Bu şekilde blok yapı kavramı ile bitişik olarak yapılmış ortak duvar ve çatılar bulunan ikiz yapılar da anlatılmak istenmiştir.

Toplu yapılardaki yerlerin yönetiminde, blokların ve toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesislerin yönetimi ayrı ayrı düzenlenmiştir. Blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere (örneğin bloğun asansörüne, çatısına) ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilecektir. Blok niteliğinde olmayan yapılar, blok yapıları ile aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir.

Bir adada birden çok parselin yer alması durumunda adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler iletoplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesislerin nasıl yönetileceği öncelikle yönetim plânında belirtilecektir. Yönetim plânında hüküm bulunmayan hâllerde bu görevin ada temsilciler kurulu veyatoplu yapı temsilciler kuruluna ait olacağı vurgulanmaktadır. Kurulların oluşumu, sayı ve seçim usulü yönetim plânlarında belirtileceği, belirtilmeyen durumlarda oluşumun nasıl olacağı hususu düzenlenmiştir.

Madde 70- Toplu konut kapsamındaki bütün yapı ve yerler için tek yönetim plânı öngörülmüş, bu suretle yönetim paralelliği ve bütünlüğü sağlanmak istenmiştir. Yönetim plânında gelişi güzel değişiklikleri önlemek için toplu yapı temsilciler kurulunun beşte dördünün onayı olmadıkça yönetim plânının değiştirilemeyeceği kabul edilmiştir.

Toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar geçen dönemde yönetim plânında geçici yönetimle ilgili hükümlerde değişiklik ihtiyacı doğabilir. Bu dönemde ise bu yetki toplu yapı alanındaki kat maliklerinin beşte dördünün onayına bağlanmıştır.

Madde 71- Yönetici ve denetçi seçimi, bloklar, blok niteliğinde olmayan yapılar ve toplu yapı kapsamındaki yerler için ayrı ayrı düzenlenmiştir.

Madde 72- Toplu yapılarda ortak giderlere katılma, ortak gider payının tespiti ve tahsili uygulamada büyük önem taşır. Konu çeşitli ihtimaller dikkate alınarak ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiştir.

Madde 73- Toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar bir yönetim boşluğunun meydana gelmemesi için yönetim planında bir “geçici yönetim”in teşkili öngörülmüş, ancak bu yönetimin devamı da belirli bir süreye bağlanmıştır.


Madde 74- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki hükümlerin, toplu yapılarda da uygulanabileceğine açıklık getirilmiştir.

Madde 19- Madde ileuygulamada, kat irtifaklı anagayrimenkullerin yapı kullanma izin belgesi alınmış ve tamamlanmış olmasına rağmen kat mülkiyetine geçilmediği, eşyaya bağlı borç niteliğinde olan kat irtifakının yıllarca devam ettiği görülmekle, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önceki kat irtifaklı yapıların, yürürlük tarihinden itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunluluğu getirilmiş, ayrıca bu işlemi yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahipleri için idarî para cezası düzenlenmiş olup, bu para cezasının, kat mülkiyetine geçişte etkin ve yerinden denetimi gerçekleştirmek amacıyla anagayrimenkulün bulunduğu yere göre belediye veya mülkî amir tarafından verilmesi ve para cezasının 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uyarınca tahsil olunması hükme bağlanmıştır.

Ayrıca, madde ile verilecek idarî para cezalarına ilişkin tebligatın nasıl yapılacağı, tebliğ tarihinden itibaren ne kadar süre içinde, hangi mahkemeye itiraz edileceği, itiraz üzerine mahkemece verilen kararların niteliği ve mahkemenin inceleme usulü düzenlenmiştir.

Madde 20- Madde ile Kat Mülkiyeti Kanununun 18 inci maddesinin son fıkrasında “müteselsil sorumluluk” kuralı dışında kalan durumlara yollama yapılmıştır. Ancak, hükümle “saklı” tutulmak istenen kademeli sorumluluk esası, 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun 10 uncu maddesi ile değişik 22 nci maddede yapılan değişiklik sonucu terk edilerek, ortak giderlere katılma bakımından da “müteselsil sorumluluk” getirilmiştir. Böylece, kat maliklerinin borçlarıyla ilgili genel kuralı düzenleyen 18 inci maddesinin son fıkrası “ölü hüküm” niteliğine dönüştüğünden madde metninden çıkarılmıştır. Ayrıca, Tasarı ile toplu yapılara ilişkin ayrıntılı ve yeni düzenlemeler getirildiğinden bu konuya ilişkin ek 3 üncü madde yürürlükten kaldırılmıştır.

Geçici Madde 1- Madde ileKanun gereğince hazırlanması gereken yönetmeliğin, Kanunun yayımından itibaren altı ay içinde çıkarılacağı belirtilmiştir.

Madde 21- Yürürlük maddesidir.

Madde 22- Yürütme maddesidir.

3.5- İlgili Diğer Kanun Hükümleri

- 4857 sayılı İş Kanununun; 3, 8, 9, 15, 17, 18, 19, 20, 21, 25, 26, 63, 75, 76, 77, 98, 99, 109, 110, 120, Geçici Madde 1, Geçici Madde 2. maddeleri.
- 506 sayılı Sosyal Sigortalar Kanununun; 6,8,9. maddeleri,
- 2821 sayılı Sendikalar Kanununun; 62. maddesi,
- Tebligat Kanununun ; Ek Madde 1,
- Tebligat Tüzüğünün; Ek Maddesi,
- 3194 sayılı İmar Kanununun; 16,21,27,30,36,37,44, Geçici Madde 7. maddeleri,
- 2981 sayılı İmar Affı Kanununun; 14.,16,Geçici Madde 1, Geçici Madde 2. maddeleri,
- 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanununun; 5,8,11,16,17,18. maddeleri,
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun; 688,689,690,691,692,693,694,695,696,737, 738,744, 750. maddeleri,
- 818 sayılı Borçlar Kanununun; 313,314,320,321,340,342,344,34. maddeleri,
- 587 sayılı Zorunlu Deprem Sigortasına Dair Kanun Hükmünde Kararname;
- Konut Kaplıcaları Yönetmeliği;
- Konut Kaplıcaları Tüzüğü;
4. UYGULAMADA KARŞILAŞILAN SORUNLAR VE ÇÖZÜM ÖNERİLERİ:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulamasında karşılaşılan sorunlar ve bu sorunlarla ilgili çözüm önerileri aşağıda belirtilmiştir.

4.1- Uygulamada karşılaşılan diğer sorunlardan birisi de, bağımsız bölümlere yalnız metrekare üzerinden değer biçilmesi, değere katkısı olan diğer unsurların göz önüne alınmamasıdır.

Bir bağımsız bölümün değeri bulunurken, metrekare yapı bedeli ile birlikte, o bağımsız bölümün kaçıncı katta bulunduğu, cephesinin caddeye veya arka tarafa dönük olduğu, güneşten yararlanma oranı ve kuzey rüzgarlarına karşı olup olmadığı gibi unsurların da göz önünde tutulması gerekir.

4.2- Tüm kat maliklerinin oybirliği olmadıkça, anataşınmazın ortak yerlerinde tadilat ve inşaat yapılamayacağı, yapının dış görünüşünün değiştirilemeyeceği, bağımsız bölümlerin içerisinde yapıya zarar verecek tadilat yapılamayacağı hususu, Kat Mülkiyeti Kanununda açıkça zikredilmemiştir.

Bu nedenle, konuya ilişkin uygulamada karşılaşılan bu sorunlar, ancak yargı kararları ile çözümlenebilmektedir.

4.3- Kapıcı dairesinin kiraya verilmesine ilişkin olarak birbirine zıt yargı kararları bulunmaktadır. Bu hususun, Kat Mülkiyeti Kanununda açıkça düzenlenmesi gerekmektedir.

4.4- Uygulamada ortak yerlere arsa payı ayrıldığı ve ortak yerlerin özel mülkiyete konu edilmek istendiği görülmüştür.

Örnek yargı kararları hükmü gereği, ortak yerlere arsa payı ayrılmaz ve ortak yerler özel mülkiyete konu olamaz.

4.5- Kat Mülkiyeti Kanununun;

20. maddesinin c bendinin ikinci fıkrasında aylık %10 gecikme tazminatı,

33. maddesinin üçüncü fıkrasındaki 100 liradan 200 liraya kadar para cezası,

34. maddesinin son fıkrasındaki 50 liradan 250 liraya kadar para cezası,

Öngörülmüştür.

Sözkonusu miktar ve oranların, günün şartlarına göre uyarlanması gerekir.
4.6- Kamuoyunda, çatıya televizyon anteni kurabilmek için, uygulamada tüm maliklerin izni alınması gerektiği kanaati yaygındır. Oysa ki; Y. 18. H.D. , 25.3.2003 gün, 938 E. , 2286 K. Yargı Kararı ile “Kat Mülkiyeti Kanununun 16. maddesi gereğince, her kat maliki ortak yer olan çatıyı arsa payları oranında kullanabilir. Çatıya televizyon anteni kurabilmek için, bunda zaruret bulunması, arsa payı oranında yer işgal etmesi, diğer paydaşların kullanma hakkına tecavüz edilmemesi gerekir, ayrıca diğer maliklerden izin almaya gerek yoktur.” şeklinde karar alınmıştır. Ancak, çatı arası ve üstüne herhangi bir tesisat kurmanın üst katta oturanların mağdur edilmesine veya zarar görmesine neden olabileceği, ayrıca çatı üzerine kurulacak herhangi bir tesisatın, görüntüsü nedeniyle, çevre kirliliğine yol açacağı dikkate alınarak, çatı arası ve üstünün kat maliklerince münferiden kullanımına müsaade edilmemesi, ayrıca tüm kat maliklerinin yararlanabileceği ortak tesisatların yapımına, tüm kat maliklerinin kabul oyuyla kat malikleri kurulunca karar verilmesi gerekmektedir.

Bu hususun , kanun metninin yeniden düzenlenmesi aşamasında göz ardı edilmemesi halinde, uygulamalardaki haksızlık ve çelişkilerin giderilebileceği, düşünülmektedir.

4.7- Kat Mülkiyeti Kanununda, Kanun kapsamındaki satın almalarda, ilgili Tapu İdaresi tarafından satın alanları aydınlatma zorunluluğu getirilmelidir.

4.8- Günümüzde, özellikle büyük şehirlerimizde, sadece ortak ısınma ve kapıcılık hizmetlerinden yararlanılan apartman dairesi kavramının yerini, birden fazla bloktan oluşan; alışveriş merkezleri, spor alanları, kültürel mekanlar gibi ortak kullanıma yönelik sosyal tesislerin bulunduğu; yönetimin profesyonel firmalarca sağlandığı; özel güvenlik teşkilatının çalıştırıldığı; tek odalı 50 metrekarelik stüdyo tipi daireden 500 metrekare genişlikteki dubleks konuta kadar çok çeşitli konutların bir arada bulunduğu site şeklindeki konut alanları almaktadır.

Bu yöndeki değişim her geçen gün hızlanmakta, bu konuda faaliyet gösteren firmalar uzmanlaşarak çok çeşitli projeler geliştirmektedirler.

İnsanların depreme ve güvenliğe verdiği önemin yanı sıra, büyük şehir hayatının getirdiği sıkıntıların site hayatında bir ölçüde giderilebileceği, bir başka deyişle kültürel ve sportif ihtiyaçların buralarda karşılanabileceği inancının da etkisiyle, bu projelere olan talep giderek yükselmektedir.

Site hayatının sunduğu bu imkanlara karşılık, her bir sitenin kendine özel çok yönlü problemleri çözecek etkili bir yönetim oluşturması, mevcut Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde kolay olmamaktadır.

Bu nedenle, Kanunda, özellikle sitelerin profesyonel şirketlerden hizmet almasına ve sosyal alanların kullanım ve işletilmesine yönelik yeterli düzenlemeler yapılmalıdır.

4.9- Özellikle site yönetimlerinde çıkan sorunlar düşünüldüğünde, farklı bölümdeki bağımsız bölüm maliklerinin menfaatlerini dengelemek, katılımcı ve yaratıcı sistemler geliştirmek, hak sahiplerinin haklarını korumak açısından, tek düzen yönetim planlarının zorunlu kılınması, hatta bu yönetim planlarının madde başlıklarının dahi kanunla belirlenmesi gereklidir. Buradaki amaç, tüketicinin korunması ve düzenleyici metinlerin anlaşılırlığı ve uyulabilirliğinin etkisiyle, yargıya minimum düzeyde sorun intikal etmesinin sağlanmasıdır.

Ancak, yönetim planına ilişkin Kanun hükümlerinin, tekdüze olmanın getirdiği avantajlardan vazgeçmeksizin, mümkün olduğu kadar sitelerde yaşayacak olanların ihtiyaçlarına göre şekillenmesine imkan verecek bir esnekliği de taşıması uygun olacaktır.
4.10- 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 726. maddesi “Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur.” hükmünü taşımakta, 704. maddesinde de arazinin yanı sıra “Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli hakların da taşınmaz mülkiyetinin konusu olabileceği” ifade edilmektedir.

Bununla birlikte, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda, uzun süreli kira hakkına dayanılarak edinilen arazi üzerinde yapılan yapılara ilişkin kat mülkiyeti kavramı düzenlenmemiştir. Bu husus, özellikle atıl duran kamu arazilerinin yap-işlet-devret modeline göre değerlendirilmesi açısından önem taşımaktadır.

4.11- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun “Anayapının Harap Olması” başlıklı 47. maddesinin birinci fıkrasında, tümü harap olan anayapı üzerindeki kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ereceği hükme bağlanmıştır.

Depremlerde meydana gelecek can ve mal kayıplarının asgariye indirilebilmesi amacıyla, depreme tamamen dayanıksız olduğu ya da depreme dayanıklı hale getirilemeyeceği tespit edilen anayapıların da, bu madde kapsamına alınması gerekliliği, alternatif bir düşünce olarak ileri sürülebilir.

Anayapıların depreme dayanıklı olup olmadığının belirlenebilmesi amacıyla, anayapının tümünde (doğal olarak bağımsız bölümlerin içinde de) teknik inceleme yapılması gerekebilecektir. Buna muvafakat göstermeyen kat maliklerinin bağımsız bölümlerinde inceleme yapılabilmesi için, kat malikleri kurulunun arsa ve sayı çoğunluğuyla vereceği karara göre, yönetici tarafından Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulması, Sulh Hukuk Mahkemesince verilecek kesin karara istinaden bağımsız bölümlerin içinde inceleme yapılması mümkün olabilecektir.

Teknik inceleme sonucuna göre, anayapıda yapılması gereken onarım ve güçlendirme çalışmaları da, yine kat malikleri kurulunun arsa payı ve sayı çoğunluğuyla vereceği karara göre yapılabilecektir.

Tüm bu hususlarla ilgili olarak, Kanunda düzenleme yapılması uygun olacaktır.

4.12- Kanunun “Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması” başlıklı 36. maddesinde, yöneticinin bu maddede sayılan görevleri yerine getirmeyen yöneticiye, 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezaların uygulanacağına hükmedilmiştir. Oysa ki, Kanunun “Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi” başlıklı 35. maddesinde, yöneticinin görevlerinin sayılmasına karşın, bu görevin gereği gibi yerine getirilmemesinden doğacak cezai sorumlulukları düzenlenmemiştir. Kanunda bu eksikliğin giderilmesi uygun olacaktır.

4.13- Önemli ve etkili bir müeyyideyi ihtiva eden Kat Mülkiyeti Kanununun ”Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti” başlıklı 25. maddesinin uygulama alanının artırılması için; bağımsız bölümün mülkiyetinin, mülkü cebren elinden alınan kat malikine tekrar geçmesine engel olacak şekilde üçüncü şahıslara satılabilmesi imkanının getirilmesi ve maddede bu yönde bir değişiklik yapılması gerektiği kanaatindeyiz.

(devam ediyor...)

(devam ediyor...) 4.14- Uygulamada Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi uyarınca açılan davalarda, çoğunlukla husumetin yanlış yönetildiği (özellikle kat maliklerine yönetilmesi gerekirken yöneticiye yönetildiği), yetkisiz mahkemede dava açıldığı görülmekte ve bunun gibi daha pek çok konularda yapılan hatalar yüzünden davalarda beklenen sonuca ulaşmak uzun zaman almaktadır. Bu gibi durumları önlemek ya da en azından asgari düzeye indirmek için; Hakime başvurma konusunda pratik bilgileri içeren (özellikle dava açma yeteneği, husumet, görevli ve yetkili mahkeme hususlarında) küçük kitapçıklar hazırlanmasında fayda görülmektedir. Bu amaçla, Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesinde belirtilmiş olan yöneticinin görevleri arasına bu şekilde bilgilendirici kitapçığın kat maliklerine dağıtılması hususunun ilave edilmesinin, uyuşmazlıkların en kısa sürede halli ve dolayısıyla huzurun bir an evvel sağlanması bakımından çok faydalı olacağı kanaatindeyiz.

4.15- Hakimin takdir yetkisini kullandığı durumlarda, özellikle apartman hayatında sıkça görülen komşuluk hakkına ilişkin konularda (toz, duman, gürültü vs.) gerçekten hoşgörü sınırını aşan bir taşkınlığın mevcut olup olmadığını tespit ederken gayrimenkulün yeri, niteliği ve o yöredeki örf ve adet ile tarafların sosyal durumlarını yani kısacası somut olayın tüm özelliklerini dikkate alarak hakkaniyete göre karar verilmelidir. Uyuşmazlığın kısa zamanda çözümlenmesini isteyen kat maliklerini tatmin eden ve menfaatlerini dengeleyen adil bir çözüm içeren karar olmalıdır. Bu nedenle gerekli incelemenin konunun uzmanı olan bilirkişiler vasıtasıyla titizlikle yapılması sağlıklı bir kararın oluşmasında önemli bir dayanak teşkil edecektir.


4.16- Kat Mülkiyeti Kanununda, iptal davası hakkının ne zamana kadar kullanılabileceği konusunda bir hüküm mevcut değildir. Bu konuda yönetim planında bir düzenleme yapılmışsa bu düzenleme dikkate alınmalıdır. Eğer yönetim planında bu konuda bir düzenleme yapılmamışsa, toplanmaya ilişkin şartlara uyulmamak suretiyle usulsüz olarak yapılan toplantıda alınan kararın öğrenilmesinden itibaren uygun bir süre içerisinde iptal hakkının kullanılması gerekecektir. Buradaki uygun süreden maksat, hakkın kötüye kullanılmasını oluşturmayacak uzunluktaki uygun süredir. Bu konuda kanunda boşluk olduğunun kabulü ile yasada yapılacak bir değişiklikle bu boşluğun doldurulması yoluna gidilmelidir.

4.17- Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (a) bendine, "temeller ve ana duvarlar," ibaresinden sonra gelmek üzere, "taşıyıcı sistemi oluşturan her türlü elemanlar" ibaresinin eklenmesi suretiyle, "Ortak Yerler" kavramının anlam ve kapsamı genişletilmelidir.

4.18- Kat Mülkiyeti Kanunu genel olarak değerlendirildiğinde; her geçen gün değişen ve yeni bir boyut kazanan ihtiyaçlar sebebiyle ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümlenmesinde Kanunun yetersiz kaldığı, Kanundaki boşlukların Yargıtay kararları ile giderildiği ve uygulamaların büyük ölçüde bu kararlarla yönlendirildiği, bu nedenle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki değişikliklerin bir an önce yapılmasının son derece elzem olduğu kanaatine varılmıştır.

5- SONUÇ :

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulamasında karşılaşılan sorunlar ve bu sorunlarla ilgili çözüm önerileri aşağıda belirtilmiştir.

5.1- Uygulamada karşılaşılan diğer sorunlardan birisinin de, bağımsız bölümlere yalnız metrekare üzerinden değer biçilmesinin olduğu, değere katkısı olan diğer unsurların göz önüne alınmadığı,

Bir bağımsız bölümün değeri bulunurken, metrekare yapı bedeli ile birlikte, o bağımsız bölümün kaçıncı katta bulunduğu, cephesinin caddeye veya arka tarafa dönük olduğu, güneşten yararlanma oranı ve kuzey rüzgarlarına karşı olup olmadığı gibi unsurların da göz önünde tutulmasının gerektiği,

5.2- Tüm kat maliklerinin oybirliği olmadıkça, anataşınmazın ortak yerlerinde tadilat ve inşaat yapılamayacağı, yapının dış görünüşünün değiştirilemeyeceği, bağımsız bölümlerin içerisinde yapıya zarar verecek tadilat yapılamayacağı hususunun, Kat Mülkiyeti Kanununda açıkça zikredilmediği,

Bu nedenle, konuya ilişkin uygulamada karşılaşılan bu sorunların, ancak yargı kararları ile çözümlenebildiği,

5.3- Kapıcı dairesinin kiraya verilmesine ilişkin olarak birbirine zıt yargı kararları bulunduğu,. bu hususun, Kat Mülkiyeti Kanununda açıkça düzenlenmesi gerektiği,

5.4- Uygulamada ortak yerlere arsa payı ayrıldığı ve ortak yerlerin özel mülkiyete konu edilmek istendiği,

Örnek yargı kararları hükmü gereği, ortak yerlere arsa payı ayrılamayacağı ve ortak yerlerin özel mülkiyete konu olamayacağı,

5.5- Kat Mülkiyeti Kanununun;

20. maddesinin c bendinin ikinci fıkrasında aylık %10 gecikme tazminatı,

33. maddesinin üçüncü fıkrasındaki 100 liradan 200 liraya kadar para cezası,

34. maddesinin son fıkrasındaki 50 liradan 250 liraya kadar para cezası,

Öngörüldüğü,.

Sözkonusu miktar ve oranların, günün şartlarına göre uyarlanmasının gerektiği,.

5.6- Kamuoyunda, çatıya televizyon anteni kurabilmek için, uygulamada tüm maliklerin izni alınması gerektiği kanaati yaygındır. Oysa ki; Y. 18. H.D. , 25.3.2003 gün, 938 E. , 2286 K. Yargı Kararı ile "Kat Mülkiyeti Kanununun 16. maddesi gereğince, her kat maliki ortak yer olan çatıyı arsa payları oranında kullanabilir. Çatıya televizyon anteni kurabilmek için, bunda zaruret bulunması, arsa payı oranında yer işgal etmesi, diğer paydaşların kullanma hakkına tecavüz edilmemesi gerekir, ayrıca diğer maliklerden izin almaya gerek yoktur." şeklinde karar alınmıştır. Ancak, çatı arası ve üstüne herhangi bir tesisat kurmanın üst katta oturanların mağdur edilmesine veya zarar görmesine neden olabileceği, ayrıca çatı üzerine kurulacak herhangi bir tesisatın, görüntüsü nedeniyle, çevre kirliliğine yol açacağı dikkate alınarak, çatı arası ve üstünün kat maliklerince münferiden kullanımına müsaade edilmemesi, ayrıca tüm kat maliklerinin yararlanabileceği ortak tesisatların yapımına, tüm kat maliklerinin kabul oyuyla kat malikleri kurulunca karar verilmesi gerekmektedir.

Bu hususun , kanun metninin yeniden düzenlenmesi aşamasında göz ardı edilmemesi halinde, uygulamalardaki haksızlık ve çelişkilerin giderilebileceği,

5.7- Kat Mülkiyeti Kanununda, Kanun kapsamındaki satın almalarda, ilgili Tapu İdaresi tarafından satın alanları aydınlatma zorunluluğu getirilmesinin gerektiği,.
5.8- Günümüzde, özellikle büyük şehirlerimizde, sadece ortak ısınma ve kapıcılık hizmetlerinden yararlanılan apartman dairesi kavramının yerini, birden fazla bloktan oluşan; alışveriş merkezleri, spor alanları, kültürel mekanlar gibi ortak kullanıma yönelik sosyal tesislerin bulunduğu; yönetimin profesyonel firmalarca sağlandığı; özel güvenlik teşkilatının çalıştırıldığı; tek odalı 50 metrekarelik stüdyo tipi daireden 500 metrekare genişlikteki dubleks konuta kadar çok çeşitli konutların bir arada bulunduğu site şeklindeki konut alanları almaktadır.

Bu yöndeki değişim her geçen gün hızlanmakta, bu konuda faaliyet gösteren firmalar uzmanlaşarak çok çeşitli projeler geliştirmektedirler.

İnsanların depreme ve güvenliğe verdiği önemin yanı sıra, büyük şehir hayatının getirdiği sıkıntıların site hayatında bir ölçüde giderilebileceği, bir başka deyişle kültürel ve sportif ihtiyaçların buralarda karşılanabileceği inancının da etkisiyle, bu projelere olan talep giderek yükselmektedir.

Site hayatının sunduğu bu imkanlara karşılık, her bir sitenin kendine özel çok yönlü problemleri çözecek etkili bir yönetim oluşturması, mevcut Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde kolay olmamaktadır.

Bu nedenle, Kanunda, özellikle sitelerin profesyonel şirketlerden hizmet almasına ve sosyal alanların kullanım ve işletilmesine yönelik yeterli düzenlemeler yapılmasının gerektiği,

5.9- Özellikle site yönetimlerinde çıkan sorunlar düşünüldüğünde, farklı bölümdeki bağımsız bölüm maliklerinin menfaatlerini dengelemek, katılımcı ve yaratıcı sistemler geliştirmek, hak sahiplerinin haklarını korumak açısından, tek düzen yönetim planlarının zorunlu kılınması, hatta bu yönetim planlarının madde başlıklarının dahi kanunla belirlenmesi gereklidir. Buradaki amaç, tüketicinin korunması ve düzenleyici metinlerin anlaşılırlığı ve uyulabilirliğinin etkisiyle, yargıya minimum düzeyde sorun intikal etmesinin sağlanmasıdır.

Ancak, yönetim planına ilişkin Kanun hükümlerinin, tekdüze olmanın getirdiği avantajlardan vazgeçmeksizin, mümkün olduğu kadar sitelerde yaşayacak olanların ihtiyaçlarına göre şekillenmesine imkan verecek bir esnekliği de taşımasının uygun olacağı,

5.10- 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 726. maddesi "Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur." hükmünü taşımakta, 704. maddesinde de arazinin yanı sıra "Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli hakların da taşınmaz mülkiyetinin konusu olabileceği" ifade edilmektedir.

Bununla birlikte, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda, uzun süreli kira hakkına dayanılarak edinilen arazi üzerinde yapılan yapılara ilişkin kat mülkiyeti kavramının düzenlenmediği, bu hususun, özellikle atıl duran kamu arazilerinin yap-işlet-devret modeline göre değerlendirilmesi açısından önem taşıdığı,

5.11- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun "Anayapının Harap Olması" başlıklı 47. maddesinin birinci fıkrasında, tümü harap olan anayapı üzerindeki kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ereceği hükme bağlanmıştır.

Depremlerde meydana gelecek can ve mal kayıplarının asgariye indirilebilmesi amacıyla, depreme tamamen dayanıksız olduğu ya da depreme dayanıklı hale getirilemeyeceği tespit edilen anayapıların da, bu madde kapsamına alınması gerekliliği, alternatif bir düşünce olarak ileri sürülebilir.

Anayapıların depreme dayanıklı olup olmadığının belirlenebilmesi amacıyla, anayapının tümünde (doğal olarak bağımsız bölümlerin içinde de) teknik inceleme yapılması gerekebilecektir. Buna muvafakat göstermeyen kat maliklerinin bağımsız bölümlerinde inceleme yapılabilmesi için, kat malikleri kurulunun arsa ve sayı çoğunluğuyla vereceği karara göre, yönetici tarafından Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulması, Sulh Hukuk Mahkemesince verilecek kesin karara istinaden bağımsız bölümlerin içinde inceleme yapılması mümkün olabilecektir.

Teknik inceleme sonucuna göre, anayapıda yapılması gereken onarım ve güçlendirme çalışmaları da, yine kat malikleri kurulunun arsa payı ve sayı çoğunluğuyla vereceği karara göre yapılabilecektir.

Tüm bu hususlarla ilgili olarak, Kanunda düzenleme yapılmasının uygun olacağı,

5.12- Kanunun "Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması" başlıklı 36. maddesinde, yöneticinin bu maddede sayılan görevleri yerine getirmeyen yöneticiye, 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezaların uygulanacağına hükmedilmiştir. Oysa ki, Kanunun "Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi" başlıklı 35. maddesinde, yöneticinin görevlerinin sayılmasına karşın, bu görevin gereği gibi yerine getirilmemesinden doğacak cezai sorumlulukları düzenlenmemiştir.

Kanunda bu eksikliğin giderilmesinin uygun olacağı,

5.13- Önemli ve etkili bir müeyyideyi ihtiva eden Kat Mülkiyeti Kanununun "Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti" başlıklı 25. maddesinin uygulama alanının artırılması için; bağımsız bölümün mülkiyetinin, mülkü cebren elinden alınan kat malikine tekrar geçmesine engel olacak şekilde üçüncü şahıslara satılabilmesi imkanının getirilmesinin ve maddede bu yönde bir değişiklik yapılmasının gerektiği,

5.14- Uygulamada Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi uyarınca açılan davalarda, çoğunlukla husumetin yanlış yönetildiği (özellikle kat maliklerine yönetilmesi gerekirken yöneticiye yönetildiği), yetkisiz mahkemede dava açıldığı görülmekte ve bunun gibi daha pek çok konularda yapılan hatalar yüzünden davalarda beklenen sonuca ulaşmak uzun zaman almaktadır. Bu gibi durumları önlemek ya da en azından asgari düzeye indirmek için; Hakime başvurma konusunda pratik bilgileri içeren (özellikle dava açma yeteneği, husumet, görevli ve yetkili mahkeme hususlarında) küçük kitapçıklar hazırlanmasında fayda görülmektedir.

Bu amaçla, Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesinde belirtilmiş olan yöneticinin görevleri arasına, bu şekilde bilgilendirici kitapçığın kat maliklerine dağıtılması hususunun ilave edilmesinin, uyuşmazlıkların en kısa sürede halli ve dolayısıyla huzurun bir an evvel sağlanması bakımından çok faydalı olacağı,

5.15- Hakimin takdir yetkisini kullandığı durumlarda, özellikle apartman hayatında sıkça görülen komşuluk hakkına ilişkin konularda (toz, duman, gürültü vs.) gerçekten hoşgörü sınırını aşan bir taşkınlığın mevcut olup olmadığını tespit ederken gayrimenkulün yeri, niteliği ve o yöredeki örf ve adet ile tarafların sosyal durumlarını yani kısacası somut olayın tüm özelliklerini dikkate alarak hakkaniyete göre karar verilmelidir. Uyuşmazlığın kısa zamanda çözümlenmesini isteyen kat maliklerini tatmin eden ve menfaatlerini dengeleyen adil bir çözüm içeren karar olmalıdır.

Bu nedenle, gerekli incelemenin konunun uzmanı olan bilirkişiler vasıtasıyla titizlikle yapılmasının, sağlıklı bir kararın oluşmasında önemli bir dayanak teşkil edeceği,

5.16- Kat Mülkiyeti Kanununda, iptal davası hakkının ne zamana kadar kullanılabileceği konusunda bir hüküm mevcut değildir. Bu konuda yönetim planında bir düzenleme yapılmışsa bu düzenleme dikkate alınmalıdır. Eğer yönetim planında bu konuda bir düzenleme yapılmamışsa, toplanmaya ilişkin şartlara uyulmamak suretiyle usulsüz olarak yapılan toplantıda alınan kararın öğrenilmesinden itibaren uygun bir süre içerisinde iptal hakkının kullanılması gerekecektir. Buradaki uygun süreden maksat, hakkın kötüye kullanılmasını oluşturmayacak uzunluktaki uygun süredir.

Bu konuda, kanunda boşluk olduğunun kabul edilmesinin ve kanunda yapılacak bir değişiklikle bu boşluğun doldurulması yoluna gidilmesinin gerektiği,

5.17- Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (a) bendine, "temeller ve ana duvarlar," ibaresinden sonra gelmek üzere, "taşıyıcı sistemi oluşturan her türlü elemanlar" ibaresinin eklenmesi suretiyle, "Ortak Yerler" kavramının anlam ve kapsamı genişletilmesinin uygun olacağı,

5.18- Özetle, Kat Mülkiyeti Kanunu genel olarak değerlendirildiğinde; her geçen gün değişen ve yeni bir boyut kazanan ihtiyaçlar sebebiyle ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümlenmesinde Kanunun yetersiz kaldığı, Kanundaki boşlukların Yargıtay kararları ile giderildiği ve uygulamaların büyük ölçüde bu kararlarla yönlendirildiği, bu nedenle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki değişikliklerin bir an önce yapılmasının elzem olduğu,

Sonuç ve kanaatine varılmıştır.
Arz olunur. 27 /07/ 2005



Müfit ÜREYENŞadi ÜSTÜNRecep Sedat TURGUT
Başmüfettiş Başmüfettiş Başmüfettiş






YARARLANILAN KAYNAKLAR :

1. Hakim İlknur SİRANOGLU, "Kat Mülkiyetinin Yönetiminde Hakimin Müdahalesi" (KMK MD.33), Ankara, 1998.

2. Mehmet LÖK, "Kat Mülkiyeti Sorunları ve Çözümleri", İstanbul, 1 Haziran 1983.

3. Dr. Abdülkadir ARPACI, "Türk Hukukuna Göre Kat Mülkiyetinde Yönetim", İstanbul, 1984.

4. Ali ARCAK (Yargıtay Üyesi) – Celal ERDOGAN (Yargıtay Üyesi) "Açıklamalı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Uygulaması", Ankara, 1976.

5. A. Nevzat ODYAKMAZ, "Kat Mülkiyeti ve Kira Sorunları", İstanbul, 1979.

6. Gazi KOÇER, "Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Paylı Halin Giderilmesi", Gazi Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Hukuk Ana Bilim Dalı Yüksek Lisans Tezi", Ankara, 1997.

7. Ayla YILMAZ, "Kat Mülkiyetinin Zorunlu Devri", Gazi Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Ana Bilim Dalı Yüksek Lisans Tezi, Ankara, 1998.

8. Ali Haydar KARAHACIOGLU – Mehmet ALTIN, "Açıklamalı İçtihatlı Kat Mülkiyeti Kanunu ve İlgili Kanunlar", Genişletilmiş 6. Baskı, 2004, Ankara.

9. Avukat Ayhan YALÇIN, "En Son Değişiklikleri İle Atıflı İçtihatlı – İndeksli 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu", 5. Baskı, 2003, İstanbul.

10. Adalet Bakanlığınca Hazırlanan Tasarı,

---son---